Эскроу-счет при покупке недвижимости — гарантия безопасности

В 2019 году покупка ценных предметов, в том числе недвижимости, по договорам эскроу — привычная практика во многих странах мира, включая Соединенные Штаты Америки и государства Евросоюза. В Украине возможность использования эскроу-счетов законодательно разрешена с 2017 года. Пока по договорам эскроу нельзя купить недвижимость на первичном рынке, но это всего лишь вопрос времени. Портал Domik.ua решил исследовать, что такое договоры эскроу и как с их помощью может осуществляться покупка жилья.

Что такое Escrow-счет и зачем он нужен в недвижимости

Договор эскроу, который еще называют условным депонированием, — это трехстороннее соглашение, которое заключается при покупке чего-то ценного: недвижимости, автомобиля, предметов искусства или готового бизнеса. Суть такого договора в том, что покупатель не платит деньги сразу продавцу, а передает их третьей стороне. Когда товар оказывается у покупателя, третья сторона передают деньги продавцу. Так никто не оказывается обманут: покупатель не вправе передумать и в одностороннем порядке расторгнуть договор, а продавец не может забрать средства до передачи товара и исчезнуть.

В эскроу-договоре участвуют три стороны:

• депонент — условно говоря, это покупатель, который хочет что-то приобрести;
• бенефициар — продавец, который получит деньги за товар, когда выполнит свои обязательства перед депонентом;
• эскроу-агент — та самая третья сторона, у которой находятся деньги до окончательного завершения сделки. Эскроу-агентом может выступать любой банк, предоставляющий подобные услуги, нотариус или компания — главное, чтобы и депонент, и бенефициар безоговорочно доверяли этой третьей стороне.

Заключая договор эскроу, депонент открывает текущий банковский счет, на который он кладет деньги до заключения сделки. Эскроу-агент гарантирует, что этот счет не может быть закрыт в одностороннем порядке: даже если участники сделки решили ее отменить, они должны вдвоем прийти и засвидетельствовать это. Если же сделка прошла удачно, и бенефициар стал владельцем товара, эскроу-агент переводит деньги на счет продавца.

В недвижимости эскроу-счета работают так. Есть застройщик, который возводит жилой комплекс, и есть инвестор, который хочет в нем купить квартиру. Безусловно, инвестор переживает: вдруг он заплатит застройщику деньги, а тот обманет и не достроит дом? Поэтому покупатель обращается к эскроу-агенту и открывает счет, на который кладет деньги за квартиру. Застройщик знает: эта квартира уже продана, но деньги за нее он получит только тогда, когда вручит инвестору ключи. Если этого не происходит и застройщик не выполняет свои обязательства, инвестор получает деньги обратно. Если же дом успешно достроен, все получают желаемое: застройщик — деньги, инвестор — квартиру, а эскроу-агент — фиксированный процент. Это его вознаграждение за то, что выступил гарантом сделки.

Читайте также: Гайд от Domik.ua: как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке в Украине

На какие деньги строить

Средства, полученные от продажи квартир, застройщик вкладывает непосредственно в строительство домов. За какие же деньги застройщик будет возводить жилые комплексы, если инвестор захочет отдать деньги не ему, а эскроу-агенту?

В случае продажи недвижимости посредством эскроу-договоров застройщик вкладывает в строительство не собственные средства, полученные от инвесторов, а заемные. Если эскроу-агентом выступает банк, то он кредитует застройщика. Обеспечением кредита служат те самые деньги, которые ждут на счетах передачи бенефициару. Когда застройщик достроит дом, он получит средства и погасит кредит, а прибыль заберет себе.

Если эскроу-агентом выступает нотариус, застройщик также обращается за кредитом, но в этом случае в любой банк. Финучреждение открывает ему кредитную линию, которой девелопер и пользуется до завершения строительства, погашая ее затем деньгами, полученными с эскроу-счетов.

Читайте также: Покупка квартиры в новостройке через форварды: закон и практика в Украине

Преимущества и недостатки счета эскроу

Преимущества покупки недвижимости с помощью эскроу-договоров следующие:

• никто никого не может обмануть. Застройщик получает деньги за квартиру только тогда, когда вручает инвестору ключи от квартиры;
• если сделка не состоялась, депонент  получает свои средства обратно. Для этого не нужно ходить по судам и доказывать свои имущественные права — эскроу-агент просто вернет вам деньги;
• обращаясь за кредитом в банк, застройщик получает всю необходимую сумму сразу. А при использовании средств инвесторов может возникнуть ситуация, когда их не хватает — например, если плохо идут продажи. В таких случаях строительство могут даже замораживать;
• на эскроу-счета не может быть наложено взыскание. Если депонент или бенефициар признан банкротом, приставы могут наложить арест на банковские счета, имущество, недвижимость. Но никто не вправе арестовать средства, лежащие на эскроу-счетах.

При всех достоинствах у эскроу-договоров есть и ряд недостатков:

• застройщик не может вкладывать в строительство собственные средства и должен брать заемные. А за них полагается платить банковский процент, и эти дополнительные расходы лягут на плечи инвесторов;
• эскроу-агенту придется заплатить. Фиксированную ставку или процент от сделки — не важно, это в любом случае дополнительные расходы;
• на эскроу-счета, в отличие от депозитных, не начисляются проценты.

Как покупать жилье в новостройках через эскроу-счета

Покупка недвижимости по договору эскроу проходит в три этапа.

• 1-й: инвестор, то есть депонент, выбирает квартиру в жилом комплексе. Затем открывает в банке эскроу-счет и вносит на него сумму, равную стоимости жилья. С этого момент он не может передумать и разорвать договор в одностороннем порядке;
• 2-й: застройщик, то есть бенефициар, выполняет все условия эскроу-договора. Зачастую это введение дома в эксплуатацию и оформление имущественных прав. После этого он обращается в банк и предоставляет необходимую документацию;
• 3-й: банк, то есть эскроу-агент, снимает деньги с эскроу-счета и передает их застройщику.

Читайте также: Что такое краудфандинг? История появления, типы группового инвестирования

Выводы

В текущем году самый главный страх украинского инвестора — заплатить застройщику деньги, а в результате получить недострой и судебные тяжбы. По состоянию на 1 марта 2019 года на форуме "Проблемное строительство"  Domik.ua зафиксировано 52 жилых комплекса. Раньше проверить законность объекта можно было на Государственном сайте мониторинга застройки Киева, но с сентября 2018 года он по техническим причинам не работает.

Введение на законодательном уровне практики эскроу-договоров обезопасит инвестора и станет гарантией его защиты от недобросовестных застройщиков. Первый шаг на этом пути уже сделан — с 20 декабря 2017 года в Украине Постановлением Нацбанка №133 официально разрешено пользоваться договорами эскроу.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2019