«Элитное» жилье – в поиске стандарта

Если вначале строительного бума 2000–2001 гг. «элитными» считались практически все новые дома, строящиеся в центре города, то к середине прошлого года эти понятия стали более стандартизированы. Застройщики стали оперировать такими понятиями, как «жилье класса люкс», «элитное жилье», «жилье повышенной комфортности» и «жилье массового сегмента». Некоторые начали использовать классы («А», «В» и «С») как основную характеристику жилья.
Если обобщить наиболее важные характеристики классов, то получится приблизительно следующая картина. К классу «А» относятся объекты, которые обязательно находятся в исторической части города и количество квартир в которых ограничено (как правило, не более 30). Обязательным условием является монолитно-каркасная основа с кирпичными перекрытиями. При строительстве такого объекта используются строительные материалы самого высокого класса и не используются стройматериалы, вызывающие споры относительно их экологической чистоты.
Как правило, все элитные дома оборудованы собственным бойлером, центральным кондиционером, системой климат-контроля, высококачественными бесшумными лифтами, мощными сетями электроснабжения, современными телекоммуникациями, достаточным количеством телефонных линий, Интернетом, воздухообменной вентиляцией. Во многих есть система видео-наблюдения, круглосуточная, профессиональная охрана и система пожаротушения. Высота потолка в квартире должна быть до 4 м. Обязательным является подземный гараж, в котором на одну квартиру зарезервировано как минимум два машиноместа. Как правило, в домах класса «А» присутствует дорогая отделка парадного вестибюля, лифтов, лестниц и других мест общего пользования.
Дома класса «В» могут располагаться как в исторических, так и в отдаленных от центра районах. Очень важное отличие между классами «А» и «В» заключается в расположении домов, видах из окна, а также месте вывода фасада. Если фасад выходит на шумную улицу или находится во дворе, то объект уже нельзя отнести к классу «А». Сюда же попадают дома, которые прошли реконструкцию. В домах класса «В» может не быть подземного гаража, но обязательно должна быть охраняемая парковка. При строительстве дома используются не только монолитные, но и другие конструкции. Однако дом нельзя отнести к классу «В», если он построен из цельных железобетонных блоков (такой дом автоматически попадает в класс «С»).
Класс «С» (он же «массовый сегмент») обычно рассчитан на 100–500 квартир и включает в себя многочисленные дополнительные объекты инфраструктуры (например, магазины, салоны красоты, фитнес-центры и рестораны). В домах этого класса обычно ограничено количество мест на парковочной площадке или в подземном паркинге.
Практически все специалисты по недвижимости выделяют следующие характеристики дома, при наличии которых он может называться элитным.
Месторасположение элитного объекта подразумевает престижный район, благоприятную экологическую обстановку, респектабельный вид из окна, наличие памятников архитектуры, развитую инфраструктуру и удобную транспортную развязку.
Специалисты выделяют в столице несколько зон, которыми, прежде всего, интересуются состоятельные покупатели жилья. Первая зона – район Липок (ул. Институтская, Шелковичная, Лютеранская, Ольгинская и Заньковецкой). Вторая зона – районы, примыкающие к университету им. Тараса Шевченко и Ботаническому саду (Никольско-Ботаническая, Тарасовская, Паньковская). Сюда также относятся ул. Прорезная, Пушкинская и Старонаводницкая.
Дом должен быть построен по индивидуальному авторскому проекту и не походить на другие дома. При этом используются новейшие технологии и высококачественные материалы. Принято считать, что площадь холла первого этажа должна быть достаточно большой (не менее 60 кв. м), а потолки – около 4 м. Внутри холла, так же как и во всем доме, должны использоваться оригинальные дизайнерские решения.
Некоторые специалисты считают, что элитный дом не может иметь более семи этажей. Исходя из этого, некоторые аналитики отмечают, что в Киеве вообще нет элитных домов.

Динамика строительства элитных домов и домов повышенной комфортности в 2000-2007 гг.

Сегментация рынка жилья повышенной комфортности в 2000-2007 гг. по количеству объектов

«Элитный» рынок столицы
По оценкам специалистов, около 15–20% строящихся в столице домов являются домами улучшенной планировки или элитными. Если следовать данном убеждению, то в год сдается примерно около 200 тыс. кв. м элитных жилых площадей. Через три года, по прогнозам экспертов, строительство в элитном сегменте вырастет примерно на 12% по сравнению с показателями 2004 г. и к 2007 г. составит приблизительно 212–215 тыс. кв. м в год.
Данные о структуре строительства за период с 2000 г. по 2004 г. показывают, что доля классов «А» и «В» на рынке практически одинаковая. Так, за последние четыре года в Киеве, по данным Агентства корпоративных новостей, было сдано 38 домов повышенной комфортности, 16 из которых можно было отнести к классу «А», 16 – к классу «В» и 6 – к классу «С». Следует отметить, что при составлении базы данных объектов, по которым делалась статистика, брались, в основном, именно элитные объекты. Поэтому реальная доля класса «С» на рынке недвижимости Киева может быть выше.
Однако уже в 2005 г. тенденция значительно изменится. Так, наряду с огромным ожидаемым скачком сданных объектов, изменится структура качества этих объектов. Более 42% будет составлять жилье класса «С», около 29% – жилье класса «А» и столько же – жилье класса «В». Столь сильные изменения структуры планируемых к сдаче объектов объясняются дефицитов земельных участков в центральных частях Киева. Это побуждает строителей активно строить вне центра, вследствие чего массово появляется жилья класса «С».
Согласно имеющейся информации о планах строительства на ближайшие несколько лет, в 2006 и 2007 гг. доля жилья класса «А» будет неуклонно падать, в то время как доля жилья класса «С» – стремительно расти.
В целом же, если взять объем строительства по классам за 2000–2007 гг. (которые уже построены, и те, которые строятся или планируются), то наибольший удельный вес имеют объекты, отнесенные к классу «В» – по 38% всех стоящихся объектов и к классу «А» – 34%. Класс «С», доля которого до недавнего времени была незначительной, имеет удельный вес 27%.
Большинство сдаваемых объектов имеет высоту от 13 до 25 этажей. Однако в 2004 г. строители резко увеличили количество домов высотой от четырех до восьми этажей.
Андрей Омельяненко,
управляющий партнер агентства корпоративных новостей