Елена Сукманова: понятие «коттедж» изобрела практика

Раньше им и в самом деле удавалось извлекать кое-какую пользу из своих паев, а вот мораторий существенно осложнил такую возможность. Как решают земельные вопросы застройщики, с чего начинать тому, кто городскому шуму и суматохе предпочитает зеленое лоно природы? На эту и другие темы редактор беседовал с адвокатом, директором юридической компании «Элит Консалтинг» Еленой Сукмановой. За ее плечами не только диплом кандидата юридических наук, но и богатый практический опыт…

 

— Елена, тема строительства котеджей в последнее время воспринимается довольно неоднозначно. Дело в том резонансе, за которым усматриваются силуэты домов в заповедных местах вокруг столицы. Тем временем, вопрос часто ставится неправильно: ведь от неправильного отведения или изменения целевого использования земельных участков зависит, в первую очередь, перспектива такого строительства. Иначе говоря, дело — в характере участка, который зачастую раньше использовался в сельском хозяйстве, либо служил рекреационной, цели. Так или иначе, строительство с земли начинается, и иногда даже ею — если взять вопрос оформления земельного участка — заканчивается. Вот и нам, стало быть, стоит начать с земли?…

 

— Скажу сразу, что есть главная проблема, которая встает перед любым девелопером, берущимся за строительство коттеджного городка. Он должен установить целевое назначение участка. Как правило, коттеджное строительство ведется за пределами города, отсюда и вес этой проблемы. В большинстве своем, это, конечно же, сельскохозяйственная земля. Само собой, категория сельскохозяйственной земли подразумевает несколько целевых назначений таких земель, которые отличаются своим правовым регулированием. Это может быть товарная сельскохозяйственная земля, фермерская земля, земля для ведения садоводства и пр. Если же сельскохозяйственная земля рассчитана на товарное производство, то построить на ней ничего не удастся до тех пор, пока не будет изменено ее целевое назначение. В первую очередь, потому, что на ее продажу наложен мораторий, и это, в равной степени, касается доверенностей, предварительных договоров и других документов, которые предусматривают право отчуждения земли. Поэтому, если планировать что­то строить на конкретном участке, то нужно позаботиться об изменении целевого назначения, а потом уже оформлять разрешительную документацию.

 

Часто коттеджные городки предпочитают возводить на землях садоводческих товариществ и оформляют их как садовые домики. Это тем более симптоматично, что отечественное законодательство «не стесняет» застройщиков в том, что касается площади домиков, их архитектуры или технической «начинки». Соответственно, такие домики могут достигать площади и 200, и 300, и тысячи квадратных метров. Конечно, в ДБН есть определенные нормы, но, по большому счету, в глазах девелоперов коттедж вполне может сойти за садовый домик…

 

— А чем в таком случае садовый домик отличается от коттеджа или коттедж — это садовый домик последнего поколения?

 

— Это вопрос непростой. Самого понятия «коттедж» в нашем законодательстве нет — это то, что придумала практика. Сюда можно отнести и таун­хаусы, и все остальное, что можно подвести под термин «загородная недвижимость». В законодательстве есть термины «жилой дом» и «садовый дом», а мы уже применяем ту или иную норму в зависимости от контекста.

 

Поэтому, в первую очередь, коттеджные городки и строятся на землях, отведенных садовым товариществам, затем вводятся в эксплуатацию, а уж потом покупатель получает правоустанавливающие документы и пр. Согласно нормам приватизируется и земля. Единственный недостаток такого рода коттеджей: в них нельзя прописаться, поскольку речь идет о нежилом фонде.

 

— Получается нечто по типу дачи?

 

— Да, если абстрагироваться. Правда, со временем их можно­таки перевести в жилой фонд. Это становится возможным в том случае, если садовое товарищество решит ввести свои площади в границы населенного пункта. Тут же возникает второй вопрос — на каком основании вы будете владеть этим участком? Если застройщик является юридическим лицом, то он получает акт постоянного пользования, который распространяется на государственные и коммунальные предприятия. Может все решаться на основании договора аренды, и, наконец, третий вариант, — застройщик владеет участком на праве собственности, перед этим получив государственный акт на эту землю. Отсюда вопрос — каким образом застройщик передаст право на эту землю покупателю? Если мы говорим о индивидуальном строительстве дома, то любой человек захочет получить право на землю. Если участок арендован, то, как правило, он разбивается на отдельные сектора в соответствии с генеральным планом застройки. Большая площадь делится на отдельные участки, на которых будут возведены дома и размеры которых позволяют их приватизировать. Некий член товарищества, вступая в его ряды, автоматически получает право приватизировать участок на котором будет располагаться его дом. Если же участок уже находится в собственности, то клиент просто покупает его, оформляя договор купли­продажи.

 

— То есть, земля покупается сама по себе, а дом — сам по себе?

 

— Если участки продаются вместе с домами, то оформляется два отдельных договора: один — на землю, а второй — на дом. Это два разных документа, на основании которых затем устанавливается право собственности. Сейчас много коттеджных городков возводятся по типовым проектам. Покупатель может переставлять стены внутри дома, планировать гараж, исходя из того, что в нем будет стоять не один, а два автомобиля. Впрочем, количество городков, где допускается более­менее свободное пространство, день ото дня уменьшается. В некоторых городках покупатель берет на себя функцию заказчика строительства, оформляет договор подряда на строительство дома и пр. Такая ситуация возможна только в том случае, если концепция коттеджного городка предусматривает сначала передачу застройщиком покупателю права на землю и только потом строительство недвижимости. В обратной ситуации ответственность за оформление всей разрешительной документации и проекта несет именно застройщик, а покупателю передает готовый объект недвижимости.

 

— Уменьшит ли мораторий количество строящихся поселков?

 

— Думаю, что существенно он на рынок загородной недвижимости не повлияет. К тому же, он действовал и раньше. Просто в последней версии он детализирован. Во время действия моратория застройщики старались найти пути его обхода с помощью доверенностей, предусматривающих право отчуждения земли, предварительных договоров и т.д. Сегодня соответствующая статья Земельного кодекса Украины устанавливает, что оформление подобных документов относят к запрещенным операциям. Нельзя продать землю и по предварительному договору. Тем не менее, до сих пор собственник земельного пая или его доверенное лицо, которым может быть, кстати, и застройщик, вполне волен обратиться в соответствующий орган с просьбой об изменении целевого назначения участка. Сначала меняется целевое назначение, а затем уже приходит черед оформлять другие документы, в том числе и те, которые позволяют строить. Единственное, с чем нужно смириться застройщику и что обязательно нужно учесть — на бумаги придется потратить немало времени и сил и оценить все свои риски. В зависимости от размеров участка, ему придется оббивать пороги районных, областных администраций или даже Кабинета Министров. Поэтому у инвестора просто нет гарантии, что он получит в собственность этот участок по фиксированной цене и в определенный срок. Собственник всегда может его продать, увидев что вследствие изменения целевого назначения цена земли резко пошла вверх. И вот тут очень важно грамотно составить документы между «паевиком» и застройщиком, которые бы свели на нет такую возможность или существенно ограничили ее. Впрочем, и для того, чтобы строить на арендованной земле, целевое назначение которой не соответствует целям коттеджного городка, тоже сначала нужно перепрофилировать участок.

 

— Может ли мораторий означать, что застройщики уйдут в рекреационные зоны?

 

— Я не думаю, ведь в принципе тут речь идет о той же процедуре изменения целевого назначения, нужно сказать, не менее утомительной в этом случае. Это весьма сложный путь. Кроме того, статус рекреационных земель предполагает возведение баз отдыха, пансионатов, а не коттеджное строительство. Если перепрофилирование сельскохозяйственных земель означает компенсацию потерь сельского хозяйства в государственный бюджет, то рекреационные земли могут предполагать другие не менее денежные компенсации. Кроме того, необходимо иметь в виду, что изменение целевого назначения рекреационной земли всегда проходит согласование КМУ, что существенно осложняет процедуру. Впрочем, я думаю, что и такие земли тоже будут осваиваться…