Эксперт Центра политико-правовых реформ Дмитрий Украинский: «Закон необходим, даже если государству в сфере риэлторских услуг особо делать нечего»
В мае 2001 года в парламент был внесен альтернативный законопроект о риэлторской деятельности, авторами которого были народные депутаты Игорь Колиушко, Борис Беспалый и Сергей Чукмасов. Но до принятия закона дело так и не дошло. Прошло время, в сознании общества рынок недвижимости еще больше утвердился как один из самых жизненно важных.
Какой может быть ситуация относительно проекта этого законодательного акта, если завтра возвращение к нему станет предметом интереса определенных кругов?
Редакция «Domik.net» обратилась к одному из разработчиков законопроекта о риэлторской деятельности, эксперту Центра политико-правовых реформ Дмитрию УКРАИНСКОМУ и попросила его поделиться своим видением нынешней ситуации. Вот, что он решил рассказать читателям портала.
Пять лет назад…
Законопроект о риэлторской деятельности был представлен в парламент бывшим народным депутатом Украины Игорем Колиушко и его коллегами во время третьего созыва Верховной Рады в мае 2001 г. как один из альтернативных проектов. На тот момент существовал еще один законопроект, подготовленный Министерством юстиции Украины, который был внесен Президентом Украины Л.Кучмой на основании Переходных положений Конституции. Но этот вариант был отклонен из-за ряда замечаний к нему народных депутатов и представителей риэлторского сообщества.
Главной целью проекта, над которым пришлось работать и мне, было определение рамок риэлторской деятельности, создание условий для того, чтобы не допустить на этот рынок «черных маклеров» и других самозванцев, которые не соблюдают норм законодательства и профессиональной этики. Именно в этот законопроект была заложена весьма распространенная в европейских странах позиция об учреждении в Украине органа профессионального самоуправления. Иными словами, профессиональное сообщество риэлторов ряд вопросов относительно своей деятельности должно решать самостоятельно, и эти решения являются обязательными для исполнения всеми представителями профессии.
…Из-за целого ряда причин законопроект рассмотрен тогда не был и на рассмотрение Верховной Радой четвертого созыва тоже не перешел.
Приоритеты и опасения
Впоследствии вместе с представителями Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины законопроект нами дорабатывался еще. Текст последней редакции, по моей оценке, отвечал и потребностям рынка риэлторских услуг, и требованиям нормотворчества. Но, к сожалению, на тот момент не все риэлторы были уверены в том, что такой закон нужен. Возможно, из-за этого законопроект не получил дальнейшего продвижения. Насколько мне известно, суть главного опасения была в том, что после рассмотрения в парламенте многие законопроекты сильно изменяются, и результат оказывается значительно худший, а то и противоположный идее, заложенной авторами. Кроме того, к сожалению, в Украине институт профессионального самоуправления свободных профессий по европейским категориям отсутствует. Вот и были опасения относительно того, что это за самоуправление и как оно будет работать, не создаст ли такой институт дополнительных нагрузок или препятствий в деятельности на рынке недвижимости.
На мой взгляд, если хотите – даже с точки зрения потребителя, такой закон нужен. Обратим внимание на то, что в тех регионах, где рынок риэлторских услуг наиболее активен, высокая и конкуренция между самими производителями услуг. Поэтому регулирование, особенно в части соблюдения профессиональной этики, очень важно. А с точки зрения риэлторов, как я мог ощутить в процессе общения с представителями этой профессии, которые работают на рынке стабильно, то они в целом за принятие такого закона. Отрицательные реакции возникали только лишь из-за возможного искажения закона во время рассмотрения его в Верховной Раде, а также из-за риска определенных вмешательств Минфина и Минэкономики. А тем лицам, которые появляются на этом рынке услуг только ради сиюминутной выгоды, любые ограничения в их «деятельности» невыгодны.
Чем активнее становится рынок недвижимости, тем больше регулирования его будет необходимо.
Другой вопрос, что регулирование в данной сфере должно исходить не от государства, а со стороны самого профессионального сообщества.
А если обойтись без закона?
Если говорить о проблеме доступа к информации государственных органов и коммунальных служб – как об одной из наиболее важных позиций в таком нормативном акте, то это ведь проблема, связанная не с отсутствием закона о риэлторской деятельности. Необходимо усовершенствовать законодательство о доступе к информации и о регистрации прав на недвижимое имущество, и решать проблемы именно этим путем.
Кроме того, ряд мероприятий можно провести на уровне Минюста, его специализированных департаментов.
Если речь идет о получении именно риэлтором информации относительно того, кто является собственником объекта недвижимости, то вопрос тут есть. На каких основаниях он может получать такую информацию? Это уже отчасти подпадает под понятие сбора информации о личности. При нынешнем состоянии правовой почвы законодательство не дает возможности обеспечить на надлежащем уровне безопасность клиента при оказании ему риэлторских услуг.
Принятием закона о риэлторской деятельности никаких принципиальных изменений к каким-либо другим нормативным актам не предполагалось. Да, на практике потом надлежало бы Минэкономики совместно с ГНАУ утвердить тарифы на риэлторские услуги, требования к документообороту. Тогда пришлось бы внести определенные изменения к финансовому законодательству, и опыт такой практики, к сожалению, уже есть. Но мы как авторы законопроекта старались минимизировать риск подобного вмешательства со стороны государства.
Государству в этой сфере особо делать нечего
Законопроект, в работе над которым пришлось участвовать и мне, предполагал общие полномочия государства в сфере контроля за законностью осуществления предпринимательской деятельности. Именно поэтому эта часть незначительна. Фактически государство не должно вмешиваться в осуществление этой деятельности. Потому и в законопроекте большинство полномочий отведено институту самоуправления.
Надо учесть и то, что нельзя ограничивать свободу собственника. Риэлтор – это посредник, который привлекается по желанию собственника. Поэтому законодательно фиксировать тезис о том, что без риэлтора не могут осуществляться те или иные действия на рынке недвижимости, необходимости нет. Обязательность привлечения того или иного специалиста оправдана тогда, когда речь идет о возможном нарушении интересов государства, или когда такой посредник выполняет делегированные функции государства. Как, к примеру, это делают нотариусы и оценщики. Сейчас пока неизвестны случаи, чтобы клиент был обязан привлекать риэлтора.
В случае, если в перечне риэлторских услуг, появятся услуги, которые будут иметь вес государственного интереса, тогда присутствие государства в этой сфере может быть расширено.
Рассмотрение каждого законопроекта всегда очень четко привязано к определенным позициям лиц, которые заинтересованы или не заинтересованы в его принятии. Если есть такой «движущий элемент» в лице какой-то группы депутатов, которые в свою очередь поддерживаемы и активизируемы профессиональными кругами из непосредственной среды, то принятие закона гораздо вероятнее.
Многое все же зависело тогда и зависит сейчас от воли самих объединений риэлторов. Для них было бы выгоднее, чтобы инициатива принятия отраслевого закона исходила от них самих, а не от государства или от объединений лиц, пострадавших от «деятельности» недобросовестных участников рынка недвижимости.
