Вторая жизнь столичных недостроев на примере жилого комплекса 4U

По данным поисковика надежных новостроек Bild.ua, летом 2021 года в столице насчитывалось около 125 проблемных объектов. Очевидно, что некоторые из них никогда не дождутся заселения: заброшенные и неправильно законсервированные объекты, в которых продана большая часть жилья, нерентабельны для частных застройщиков. Однако встречаются и счастливые финалы. Журналисты портала Domik.ua изучили историю одного столичного долгостроя — жилого комплекса 4U, выяснили, почему именно им заинтересовался девелопер Really Building и что представляет собой проект в 2021 году.

История строительства

Возведение здания на ул. Академика Булаховского началось в 2015 году. Заказчиком строительства выступал Институт технической теплофизики НАН Украины, застройщиком — ОП «Побутрембудматеріали», генеральным подрядчиком — ООО «Апельсин». По одной из версий, здесь строили жилой комплекс для сотрудников института, по другой — экспериментальный корпус того же института. Точно известно лишь то, что деньги частных инвесторов к строительству не привлекались. В 2016 году возведение объекта остановилось. Причин было много, одна из главных — изменение структуры собственности компании-застройщика. На тот момент был готов монолитный каркас 27-этажной секции, выложена часть внешних стен, застеклены оконные проемы первых этажей.

Некоторое время на строительной площадке не наблюдалось никаких изменений. Поскольку обманутых инвесторов не было, никто не интересовался судьбой недостроя и не устраивал пикетов под Киевсоветом — «скелет» здания просто возвышался над улицей Булаховского немым укором нерадивым застройщикам.

В 2017 году на недострой обратил внимание столичный застройщик Really Building. То, что в проекте не продавались квартиры, сыграло ему на руку: девелопер сделал вывод, что достройка комплекса станет экономически целесообразной для него. В конце 2017 года компания приняла решение о выкупе корпоративных прав на данный объект и его достройку.

Новый этап жилого комплекса 4U

Это на словах звучит просто: решили достраивать — и достроили. На самом деле все происходило гораздо сложнее. «Мы начали с проведения необходимых экспертиз, изучения технического состояния дома и аудита всех документов, — рассказывает коммерческий директор Really Building Анна Мурашенко. — Оказалось, что дом в то время превышал нормы высотности. Наша команда согласовала этот момент со всеми необходимыми структурами — Государственной авиационной службой, Украэрорухом и другими. Сейчас все высотные точки согласованы, мы имеем все необходимые разрешения. Кроме того, надо было изменить целевое назначение земли, ведь оно было «для исследований и разработок». Частично мы привели ее в соответствие с градостроительной документации. Почему частично? Потому что земельный участок большой — больше 6 га. Он находится в постоянном пользовании. Для строительства же указанного комплекса в пределах этого участка выделена площадь в 1 га. Изменить целевое назначение всего участка невозможно, да и не нужно. Поэтому мы включили часть земельного участка, на котором находится объект, в детальный план территории (ДПТ), который ожидает своего утверждения. Уже есть заключение Киевгенплана о том, что мы прошли все слушания, экспертизы, и последнее слово остается за Киевсоветом. После утверждения детального плана будет приведена в соответствие градостроительная документация, и нашему земельному участку после выделения его в отдельный участок будет присвоен кадастровый номер и изменено целевое назначение».

Помимо решения вопросов по документации, просмотра требовали и технические характеристики здания. Новый застройщик оставил неизменной только этажность ЖК, изменив планирования, фасадные решения, а также материал наружных стен. «Стены были выполнены из шлакоблока, — вспоминает Анна Мурашенко, — с маленькими окнами с пожелтевшими от времени профилями, которые были расположены почти под потолком. Мы приняли решение выложить стены более современным материалом — газоблоком, а окна сделать панорамными». Дальше на стройплощадке на Булаховского закипела работа: строители разбирали аварийные конструкции и наружные стены, заменяя их на новые. А застройщик представил общественности новый проект — жилой комплекс 4U.

Технические характеристики новостройки

Согласно новому проекту, жилой комплекс 4U будет состоять из двух 27-этажных домов, по две секции в каждом. Возводится новостройка по традиционной монолитно-каркасной технологии. Внешние стены выкладываются газоблоком толщиной 200 мм, а внутренние — 100 мм. Фасады будут утепляться минватой, а дальше отделываться декоративной штукатуркой. На крыше дома обустроят котельную, поэтому отопление в комплексе будет автономным.

Жилой комплекс строится на участке площадью 1 га, поэтому здесь найдется место не только для жилых домов, но и для сопутствующей инфраструктуры. Для нее застройщик выделит помещения на первых этажах (общая площадь — 628 кв. м), а также в отдельном офисно-торговом центре. Уже известно, что в нем откроются супермаркет, аптека, детский сад, спортивный зал, химчистка, зоомагазин, почтовый и банковский отделения.

Офисно-торговый центр будет двухэтажным и вместе с жилыми домами создаст внутри комплекса визуально закрытое пространство, на котором будет обустроена детская площадка, зона отдыха и выгула собак. Эта территория будет находиться под видеонаблюдением и охраной. Превосходя ожидания от привычного комфорт-класса, застройщик запланировал дизайнерские входные группы с мягкой мебелью, живыми растениями и современными предметами интерьера. Каждого жителя и гостя будет встречать консьерж, которому можно будет поручить мелкие дела — заказать такси или принять посылку у курьера. Машины жители комплекса смогут оставлять на пятиуровневом наземном паркинге.

В первой секции планируется 350 апартаментов, всего в жилом комплексе их будет около 1400. Такое количество достигается небольшой площадью жилья: самый маленький «смарт» в ЖК 4U — это 18,5 кв. м. Площадь самой большой трехкомнатной квартиры составляет 105,9 кв. м, но таких планировок предусмотрено только по одной на каждую секцию.

Купить жилье в 4U можно в двух вариантах: без отделки и с готовым ремонтом. Первый вариант — это стандартная для большинства столичных новостроек схема, по которой владельцу оставляют цементно-песчаную стяжку на полу, стены без отделки, разводку электричества до распределительного щитка, а также входные двери, радиаторы, стеклопакеты. О втором варианте стоит рассказать подробнее.

Квартиры с ремонтом «под ключ»

Услуга ремонта «под ключ» — достаточно редкая на отечественном рынке недвижимости. По данным поисковика надежных новостроек Bild.ua, ее предлагают в 32 из 679 новостроек столицы, и большинство из этих предложений — это ремонт, который не включает мебели и предметов интерьера.

Застройщик ЖК 4U предлагает своим инвесторам ремонт «под ключ» — то есть с техникой и мебелью, которые входят в стоимость. Предлагается четыре варианта отделки на выбор: Scandy Grey, Scandy White, Elegant White и Elegant Beige. Каждая категория включает в себя варианты «стандарт» и «комфорт» — дизайн у них одинаковый, но комплектация техники, сантехники разная. Стоимость «стандарта» составляет $400/кв. м, «комфорта» — $450/кв. м.

Комплектация апартаментов в ЖК 4U с ремонтом «под ключ» 

Сколько стоит недвижимость в ЖК 4U

Стоить отметить, что вся недвижимость в жилом комплексе на Булаховского — это апартаменты. «Сейчас мы осуществляем ряд мероприятий, направленных на перевод апартаментов в жилой фонд на стадии строительства. Основанием для этого служит разъяснение разработчика ГСН о возможности перевода, а также разработанная проектная документация (ДПТ) по изменению целевого и функционального назначения земельного участка под жилую застройку», — объясняет Анна Мурашенко.

В июле текущего года стоимость квадратного метра однокомнатного жилья в 4U стартует от 24 050 грн, двухкомнатного и трехкомнатного — от 22 150 грн.

Небольшая площадь квартир, пешая доступность к метро (800 м до станции «Академгородок»), современный внешний вид и вся необходимая инфраструктура способствуют тому, что недвижимость в 4U пользуется спросом у инвесторов. Застройщик даже подсчитал на сайте комплекса ориентировочную доходность проекта: так, квартира в первой секции на стадии завершения строительства добавит в стоимости +33%, жилье во второй секции — +50%. По состоянию на июль текущего года в первом доме ЖК 4U продано 90% недвижимости.

После сдачи комплекса управляющая компания предложит владельцам переложить все хлопоты, связанные с арендой, на свои плечи. Эту опцию партнер застройщика Simple Investments Ltd привлек из своего опыта работы с израильскими инвесторами, которые покупают недвижимость в Киеве в качестве пассивного дохода. Так, каждый владелец сможет поручать управляющей компании все, что связано с управлением недвижимостью: страхование, поиск арендаторов, заключение договора, контроль выполнения условий и тому подобное. Ему же остается самое приятное: получать стабильный доход, который застройщик обещает на уровне не менее 12-15% годовых.

Выводы

На строительном рынке Киевщины работает около 150 застройщиков. В портфелях одних — десятки проектов и миллионы квадратных метров жилья, за спиной других — один-два дома. Однако мало кто из них решается браться за долгострои и распутывать клубки связанных с ними проблем, ведь строить с нуля — проще и рентабельнее. Компания Really Building — один из застройщиков, занявших эту нишу. В 2021 году девелопер завершил строительство и ввел в эксплуатацию ЖК Henesi House, история которого длилась более 20 лет. Сейчас компания занимается достройкой еще двух бывших долгостроев — ЖК 4U на Академгородке и ЖК Aquamarine в городе Украинка Обуховского района. Подобные кейсы вселяют надежду на то, что рано или поздно все столичные долгострои получат второй шанс и наконец будут завершены.

Узнать больше о ходе строительства на объекте и задать вопросы представителям отдела продаж можно на форуме ЖК «Фо Ю».

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021