Доходные дома — это бизнес, а не предоставление жилья
Александр Бабенко, генеральный управляющий комплекса Senator Apartments, профессиональный арендодатель, рассказал о прибыльности доходных домов.
– Чтобы доходный дом приносил прибыль, какими должны быть арендные ставки?
– В сегменте премиум — это цена не ниже 5 тысяч долларов в месяц. Возможно, в будущих наших проектах цена будет ниже. Все-таки управление несколькими проектами подразумевает снижение расходной части — это централизованные закупки, централизованное управление. Потому планируем общее понижение арендной стоимости порядка 10-15%.
– Через сколько лет окупится доходный дом?
– Примерно через шесть лет. Сейчас наш проект функционирует два года и уже достиг максимальной наполняемости жильцами для таких домов — 80%. Это приблизительный подсчет, потому как в сезон этот показатель может быть выше, в период оттока клиентов, соответственно, ниже.
– Кто на сегодня ваши конкуренты?
– Это продукт, который находится между гостиничным бизнесом и арендой квартир, но пока конкурентов, которые работают четко в этом сегменте, нет. Мы рассматриваем конкурентов в других сегментах. Например, в краткосрочной аренде — это гостиницы, но номера такого класса стоят дороже. Однако мы, в свою очередь, не можем предоставить такого полного сервиса. В долгосрочной аренде конкуренцию нам составляют сети частных квартир.
– Какая разница между доходными домами у нас и за границей?
– Думаю, разницы нет. Единственная разница между западными и нашими доходными домами в клиентуре. 90% арендаторов Senator Apartments — иностранные граждане, которые долгое время работают в Киеве либо приезжают на какое-то время для заключения контрактов или на отдых. 70% квартир сдается долгосрочно, от трех месяцев до года и более. На Западе этот вид бизнеса рассчитан как на приезжих, так и на местное население, которое по каким-либо причинам предпочитает снимать жилье.
– Для реализации проекта доходных домов подходят только центральные части города?
– В дальнейшем я не исключаю появление таких апартаментов в удаленных от центра районах, но тут возникнет проблема. Эти дома будут занимать другую ценовую нишу и могут лишиться приставки «доходные». Все-таки — это бизнес, а не предоставление жилья. На данный момент, если мы говорим об эконом-классе, стоимость квадратного метра и цена аренды абсолютно несоизмеримы. Снять квартиру можно, например, за 500 долларов, а цена ее покупки будет зашкаливать за 100 тысяч долларов. Такие проекты будут окупаться десятки лет.
– Почему вы не инвестируете в новые дома?
– Из-за высокой стоимости квадратного метра сейчас дома редко продаются целиком. Многие застройщики видят выход в продаже в розницу. Для того чтобы успешно осуществлять управление таким проектом, как доходный дом, это должно быть целостное здание.
– В сегменте премиум — это цена не ниже 5 тысяч долларов в месяц. Возможно, в будущих наших проектах цена будет ниже. Все-таки управление несколькими проектами подразумевает снижение расходной части — это централизованные закупки, централизованное управление. Потому планируем общее понижение арендной стоимости порядка 10-15%.
– Через сколько лет окупится доходный дом?
– Примерно через шесть лет. Сейчас наш проект функционирует два года и уже достиг максимальной наполняемости жильцами для таких домов — 80%. Это приблизительный подсчет, потому как в сезон этот показатель может быть выше, в период оттока клиентов, соответственно, ниже.
– Кто на сегодня ваши конкуренты?
– Это продукт, который находится между гостиничным бизнесом и арендой квартир, но пока конкурентов, которые работают четко в этом сегменте, нет. Мы рассматриваем конкурентов в других сегментах. Например, в краткосрочной аренде — это гостиницы, но номера такого класса стоят дороже. Однако мы, в свою очередь, не можем предоставить такого полного сервиса. В долгосрочной аренде конкуренцию нам составляют сети частных квартир.
– Какая разница между доходными домами у нас и за границей?
– Думаю, разницы нет. Единственная разница между западными и нашими доходными домами в клиентуре. 90% арендаторов Senator Apartments — иностранные граждане, которые долгое время работают в Киеве либо приезжают на какое-то время для заключения контрактов или на отдых. 70% квартир сдается долгосрочно, от трех месяцев до года и более. На Западе этот вид бизнеса рассчитан как на приезжих, так и на местное население, которое по каким-либо причинам предпочитает снимать жилье.
– Для реализации проекта доходных домов подходят только центральные части города?
– В дальнейшем я не исключаю появление таких апартаментов в удаленных от центра районах, но тут возникнет проблема. Эти дома будут занимать другую ценовую нишу и могут лишиться приставки «доходные». Все-таки — это бизнес, а не предоставление жилья. На данный момент, если мы говорим об эконом-классе, стоимость квадратного метра и цена аренды абсолютно несоизмеримы. Снять квартиру можно, например, за 500 долларов, а цена ее покупки будет зашкаливать за 100 тысяч долларов. Такие проекты будут окупаться десятки лет.
– Почему вы не инвестируете в новые дома?
– Из-за высокой стоимости квадратного метра сейчас дома редко продаются целиком. Многие застройщики видят выход в продаже в розницу. Для того чтобы успешно осуществлять управление таким проектом, как доходный дом, это должно быть целостное здание.
Дарья Черкашина
