Домик у моря

Вложения в крымскую недвижимость покупатели рассматривают не только как затраты на отдых, но и как финансовые инвестиции
В последнее время Крым становится все популярнее среди покупателей из других регионов Украины, в частности Донецка, Харькова, Киева, Запорожья, Днепропетровска. Кроме того, ЮБК активно осваивается гражданами из России и других стран ближнего зарубежья. По некоторым оценкам, в общем объеме покупок жилья около 50% приходится на сделки при участии россиян. По данным агентства «Мультидом», в Севастополе, к примеру, в структуре инвестиций в недвижимость российскому капиталу принадлежит 55%. Подобная ситуация сложилась и в Ялте. Пока есть все основания предполагать, что эта тенденция будет только усиливаться, учитывая привлекательность Крыма как курорта, а также возможность вложить средства с меньшими рисками и затратами.
О стабильном интересе покупателей к жилью на самом популярном курорте страны свидетельствует продолжающийся рост цен. С начала года стоимость жилья в Ялте возросла на 30%. Город, отмечает консультант по маркетингу Агентства «КТН» Ульяна Сидельникова, застраивается преимущественно элитным жильем. Стоимость на первичном рынке такого жилья составляет около $1200 — 1300 за квадратный метр, но может превышать и $2000. В то же время есть и более приемлемые варианты по $600 за 1 кв. м. на первичном рынке и $500 за 1 кв. м — на вторичном. Самыми престижными считаются дома, построенные до 1917 года. Квартиры там благоустроены, а цены, соответственно, высокие. Менее привлекательны районы, прилегающие к центру, а также Массандра и Ливадия, где продать квартиру непросто, поскольку удаленность от центра и режимная подача воды негативно сказываются на спросе, а значит и стоимости жилья.
В отличие от рынка квартир, удельный вес продажи частных домов и коттеджей, по данным агентства «СТД-центр», является незначительным. В основном спросом пользуются старые домовладения, покупаемые либо под снос, либо для серьезной реконструкции. «Хаотичная же застройка большими домами небольших земельных участков, отсутствие дорог, объектов инфраструктуры создает в перспективе невостребованность для покупателей вновь построенных коттеджных поселков», — считает директор агентства Виктор Мазурин.
Уровень цен на жилую недвижимость снижается уже за пределами Ялты. Единственным местом, где квартиру можно продать дороже, чем в Ялте, является Форос, застроенный преимущественно типовыми панельными домами. Иногда случается, что жилье здесь реализуется в полтора раза дороже сложившейся цены, которая в среднем, по данным агентства «СТД-центр», составляет порядка $980 за 1 кв. м. По словам Виктора Мазурина, это объясняется компактностью поселка и ограниченным количеством предложений жилья на продажу.
Стоимость квартир в Гурзуфе, Алупке, Кореизе, Симеизе примерно одинакова и колеблется в пределах от $450 до $1350 за квадратный метр. Такой большой диапазон цен зависит в основном от того, на сколько удалено жилье от моря, что, кстати, характерно для всего ЮБК. Именно по этой причине самым неликвидным на ЮБК считается жилье, расположенное в Гаспре и Стройгородке. Эти населенные пункты находятся в отдалении от моря и развитой инфраструктуры.
Достаточно низкие цены на жилую недвижимость на побережье от Судака до Коктебеля. В настоящее время в Судаке однокомнатная квартира на окраине стоит около $4 тыс., тогда как в центре ее стоимость может достигать $10 тыс. Недорогие квартиры можно приобрести в Феодосии, Евпатории и Керчи. В Евпатории около четверти жилья покупают иностранцы, из которых на долю россиян приходится почти 20%. Невысокая стоимость жилой недвижимости является одним из основных факторов роста интереса к этому городу. В его пригороде однокомнатную квартиру можно купить за $7 — 8 тыс. Впрочем, та же однокомнатная квартира новой планировки в элитном районе стоит уже около $23 тыс.
Несмотря на то, что в Керчи частный сектор занимает значительную территорию, спросом пользуются все-таки квартиры. Зачастую частные дома находятся в плохом состоянии, а инфраструктура и транспортные коммуникации развиты слабо. Это и отпугивает потенциальных покупателей, которые предпочитают приобретать жилье в центре города, где в наличии есть квартиры с улучшенной планировкой стоимостью $3,5 — 4 тыс.
Совершенно иная ситуация складывается в населенных пунктах, для которых курортный сезон не является основным источником доходов. К примеру, не коснулся летний спад рынка недвижимости делового центра Крыма — Симферополя. В деловых центрах квартиры покупают в основном местные жители для собственного использования, приобретать жилье в Симферополе и Севастополе для сдачи его в аренду нерентабельно. Сейчас Севастополь относится к числу наименее застроенных городов. Впрочем, в скором времени ситуация может кардинально измениться. С принятием указа о демилитаризации Балаклавы интерес к этому региону повысился, и цены моментально взлетели. Сейчас стоимость жилой недвижимости в Балаклаве превышает уровень цен, сложившийся в городе, что, по мнению директора АН «Мультидом» Наталии Массальской, не подкреплено соответствующим спросом. В настоящее время в этом регионе имеют место разовые покупки жилья, которые пока не приобрели массовый характер. Если полтора-два года назад однокомнатную квартиру в Балаклаве можно было купить за $5 тыс., то сейчас ее стоимость достигает $15 — 20 тыс. В самом Севастополе стоимость жилья сильно варьируется в зависимости от приближенности его к центру и состояния квартиры. Однокомнатную квартиру можно купить как за $10 тыс., так и за $50 тыс. в элитных домах.
Особняком среди других городов автономии стоит Симферополь. Здесь строится опять-таки элитное жилье, но совершенно в других объемах — меньших по сравнению с Ялтой. Слабое развитие первичного рынка формирует цены на вторичном рынке недвижимости. Наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры. В целом спрос на них, по оценкам «Агентства «КТН», составляет 60%, предложение же в основной своей массе тяготеет к трехкомнатным квартирам. Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке по городу за 1 кв. м составляет около $405. В Симферополе строительство нового жилья идет медленно. Причиной этого является не отсутствие спроса, а его низкий платежеспособный уровень. Разница между себестоимостью строительных работ и ценой продажи жилья здесь меньше, чем в других городах, поэтому строительные компании с большей охотой работают в тех курортных городах, где основной контингент покупателей состоит из приезжих.
Продать осенью, купить зимой
Главная особенность крымского рынка недвижимости — это его ярко цикличный характер: сезонные колебания цен могут достигать 15%. Именно здесь сейчас царит наибольшее оживление, которое обычно начинается в конце августа. В летний сезон в курортных городах наблюдалось снижение стоимости жилой недвижимости приблизительно на 8%. Сейчас цены постепенно возвращаются на уровень, характерный для весны — начала лета. При этом чем престижнее курортный город, тем ярче проявляется подобная тенденция. В первую очередь это касается Ялты, Алушты, Алупки. Высокая активность на рынке продлится до декабря, после чего она резко снизится, а зимой вообще наступит мертвый сезон не только для курортов, но и для рынка недвижимости, риэлтеров и нотариусов. Второй всплеск обычно происходит в течение марта-апреля. К этому времени заработанные за летний сезон средства истощаются, и некоторые жители продают свои квартиры по минимальной стоимости. В этот период увеличению спроса на рынке способствует, по мнению директора агентства недвижимости «СТД-центр» Виктора Мазурина, интерес прагматичной категории приезжих покупателей, которые планируют свой отдых заранее и непременно в собственной квартире, к примеру, в Ялте. Кроме того, не последнюю роль в весенней активизации рынка играет прошедший мертвый сезон, когда продавцы согласны даже на некоторое снижение цен на жилье. «Но это касается только тех, кто непременно хочет продать квартиру. У кого хватает терпения и отсутствует длинный хвост очереди кредиторов, остается еще одна попытка осенью», — говорит Виктор Мазурин.
Примечательно, что в осенне-зимний период спрос на рынке жилой недвижимости формирует, помимо приезжих, и местное население. Часть денег, заработанных летом, будет обязательно вложена в покупку недвижимости. В начале весны местные жители также покупают квартиры с целью их последующей сдачи в аренду туристам. Осенью обычно эти квартиры вновь выставляются на продажу. Это достаточно простой и безрисковый доходный бизнес, который стремительно развивается в курортных населенных пунктах и который зачастую является чуть ли не единственным источником доходов для некоторых семей. В кругу интересов этой категории покупателей оказываются небольшие и недорогие квартиры.
Предложение жилой недвижимости в курортных центрах Украины, $/кв. м*
 

Первичный рынок		Вторичный рынок
min	max	min	max
Одесса	300	3500	180	1600
Ялта - улучшенная планировка	600	1500	400	2000
Севастополь - улучшенная планировка	400	600	400	650