Доллар и рынок недвижимости: прыжок в бесконечность

На прошлой неделе НБУ решил оказаться от индикативного курса доллара и сравнять официальный курс с «черным» рынком. Эксперты обещали в связи с этим укрепление национальной валюты и курс на уровне 17-18 грн. Однако случилось иначе. Валюта не подешевела и не стала общедоступной. Наоборот, курс на межбанке, а за ним и в кассах банков вырос до небывалых ранее 23-24 грн. И, поговаривают, не собирается на этом останавливаться.

Читайте также:

Удастся ли избежать доллара по 30 грн

Почему дорожает доллар?

Беда в том, что отпустить курс даже в самое свободное плаванье — не панацея. Доллары от этого в свободной продаже не появятся. В стране их просто нет.

За прошедший год коммерческие банки форсировано выводили валютные активы, в том числе, и купленные на аукционах НБУ, за рубеж, за что потом многим пришлось заплатить лицензией. Но это уже постфактум — выведенная за границу валюта в Украину не возвращалась. Экспортеры, которых обязали продавать валютную выручку, тоже не стремились ввозить ее в страну. Инвестиций нет. А валютные кредиты МВФ идут только на то, чтобы рассчитаться с МВФ. По большому счету, доллары остались только на руках у населения, и население с ними расставаться не спешит. Скорее наоборот.

Читайте также:

В минэкономразвития обещают укрепление гривны в ближайшие дни

Выходит, что галлопирующий рост курса доллара спровоцирован банальным дефицитом. Но репутации гривны это не поможет. Хранить сбережения, продавать квартиры и машины украинцы стремятся за доллары. Покупатели и рады бы платить гривнами, да только никто не хочет их брать.

Что грозит рынку недвижимости?

За прошедшую неделю с ценами на недвижимость тоже произошли не самые приятные метаморфозы. По данным Domik.ua , в среднем по Киеву квадратный метр, с учетом аппроксимации, подорожал сразу на 8,4 % - с 22 179 грн до 24 045. В отдельных сегментах рынка цены выросли еще больше. При том, что в долларах цена осталась практически такой же — наблюдаются лишь небольшие колебания — такой рост цен в гривнах означает полную остановку рынка.

Будем откровенны, положение дел в течение последнего года дает все основания утверждать, что рынок недвижимости мертв. И реанимация ему в ближайшем будущем не грозит.

Что же делать и на что рассчитывать покупателям и продавцам?

Вариантов, как водится, несколько.

Вариант первый — ценообразование в гривне

О необходимости переходить на гривны при оформлении сделок купли-продажи недвижимости мы говорили уже не раз.

Читайте также:

Пора привыкать жить без доллара

Это решило бы сразу несколько проблем. Но нам неизменно и отчасти справедливо отвечают, что была бы гривна стабильна — продавали бы в гривне, но поскольку каждые 4-5 лет курс доллара скачкообразно растет, все стремятся себя обезопасить от девальвации.

В большинстве случаев это — единственное основание для ценообразования в долларах. Рациональных оснований на вторичном рынке и вовсе нет — ну, какая может быть себестоимость у квартиры, построенной 30-50 лет назад? Многие дома и ресурс то свой давно исчерпали. Потому продавцам, которые действительно хотят продать свою недвижимость, стоит преодолеть таки психологический барьер и начинать устанавливать цены в гривне.

Но это видится Домику невозможным.

Вариант второй - переориентироваться на рынок аренды

Тем же, кому гривны никак не подходят, придется отложить продажу до лучших времен. Когда эти самые лучшие времена наступят, сказать, наверное, никто не возьмется. А до тех пор квартиру можно сдавать — многие отчаявшиеся продавцы так и сделали. Как говорится, не было бы счастья, да несчастье помогло: из-за постоянного потока беженцев с Донбасса, спрос на аренду жилья в Киеве сохраняется. Даже в условиях экономического кризиса. Да и цены потихоньку растут.

Читайте также:

Спрос на рынке аренды растет — квартиры дорожают

Как «гостинку» на окраине, так и квартиру в центре за неделю можно сдать — и получать небольшой, но стабильный доход до упомянутых лучших времен.

Вариант третий — возвращаемся в старые «добрые» 90-е

Если же ждать, когда экономическая ситуация, а с ней и цены на недвижимость, стабилизируются, вы не можете, да и продать то вам нужно, чтобы купить что-то другое, придется вспомнить действовавшую в советские времена и в начале 90-х практику размена квартир.

Случается, что при разводе или в случае, когда взрослые дети обзавелись собственной семьей, срочно нужно разъехаться. В последние годы укоренилась практика, когда продавали одну, большую, квартиру и покупали две поменьше, доложив часть суммы. Сейчас же, когда квартиру можно продать только с большим дисконтом, на две поменьше может и не хватить. Вот тут то и пригодится старая добрая практика мены с доплатой. Правда, для того, чтобы это провернуть, нужно обладать коммерческим талантом. Или же найти надежного риелтора, который поможет справиться со столь непростой задачей.

Вариант четвертый — для любителей долларов

Хотите получить за свою квартиру только доллар и ничего кроме доллара, а ждать стабилизации ситуации некогда? Тогда готовьтесь уступать. И весьма существенно.

Чтобы в сегодняшних условиях продать квартиру за доллары быстро — а это сейчас от 2-3 месяцев до полугода — цену нужно снижать пропорционально девальвации гривны. Например, неделю назад, по курсу 16,5 грн за доллар, ваша квартира стоила $50 000. Сегодня уже на эту сумму рассчитывать не приходится — чтобы иметь шанс квартиру продать, цену нужно снизить на треть.

50 000

×

16,5=825 000/23=35 870. То есть, сегодня выручить за квартиру вы сможете около $35 000. Вы к этому готовы?

Будет ли новый бум на первичном рынке?

Год назад, когда курс доллара подскочил впервые, в отделы продаж некоторых застройщиков выстроились очереди из желающих вложить дешевеющие гривны в не успевшие подорожать квадратные метры. Это и помогло большинству застройщиков успешно пережить кризисный 2014.

Повториться ли ситуация в этом году, прогнозировать трудно. С одной стороны, сейчас квадратные метры в новостройках для держателей долларовых вкладов подешевели на треть, цены в некоторых активно строящихся жилых комплексах очень даже привлекательные, а доллары на руках у населения, как мы уже выяснили, имеются. С другой стороны, большинство тех, кто хотел вложиться в строящееся жилье, сделал это еще в 2014, застройщики не скрывают, что при значительных скачках доллара цены будут расти, а инвестировать всю сумму на этапе самых привлекательных цен небезопасно из-за риска недостроя.

Читайте также:

Что ждет рынок новостроек в 2015 году?

Потому, по нашему мнению, всплеск инвестиций в недвижимость в этом году будет гораздо скромнее, чем в 2014-м, и инвестировать покупатели будут намного осторожней.

Что касается вторичного рынка, то здесь возрождения можно ожидать только при условии стабилизации экономического положения в стране. Даже укрепление гривны на отметке в 17-18 грн за доллар не сможет оживить рынок. Только в случае устоявшегося тренда к экономическому росту украинцы снова озаботятся квартирным вопросом.

Автор: Наталия Рева , © domik.ua, 2015