Дно рынка недвижимости пройдено: какими будут последствия запуска ипотечного кредитования

С начала этого года состояние первичного рынка жилой недвижимости можно охарактеризовать одним словом – стагнация. Продажи падают, что не позволяет застройщикам повышать цены на квартиры, даже несмотря на рост стоимости строительных работ и материалов. Более того, снижение уровня продаж ставит под вопрос реализацию уже построенных квартир. Такое положение дел заставляет застройщиков искать новые механизмы стимулирования продаж: в ход идут долгосрочные беспроцентные рассрочки, скидки, подарки. А в последнее время в арсенале строительных компаний появился ключевой для рынка недвижимости инструмент – ипотека на 20-30 лет.

Читайте также: Какими будут новые правила работы рынка недвижимости и чего от них ждать

Возвращения этого инструмента на рынок ждали почти 10 лет – с 2008 года. Сегодня его предлагают только отдельные банки в сотрудничестве с застройщиками. Два из этих финансовых учреждений – государственные. А условия для потенциальных заемщиков не слишком приятны. Аналитики Domik.ua решили изучить совместные предложения банкиров и застройщиков и проанализировать, как они повлияют на будущее рынка недвижимости.

На сегодня ипотечные кредиты в Украине предоставляют 5 банков: государственные «Укргазбанк» и «Ощадбанк», банк «Глобус», «Крислал-Банк» и банк «Аркада». В начале июня «Укргазбанк» запустил совместные программы ипотечного кредитования с такими застройщиками, как «Киевгорстрой» и «Интергал-Буд», кредитует банк и покупку квартир в объектах «Укрбуда». Условия для всех застройщиков разные. Самая низкая процентная ставка – 5% – в объектах «Интергал-Буда», но только на первый год. Потом ставка возрастает до 22%. В объектах «Киевгорстроя» льготный период с процентной ставкой 7% длится дольше – 15 месяцев, зато по прошествии этого времени ставка возрастает до 24%.

Читайте также: Подробности ипотеки под 5% от Укргазбанка и Интергал-Буда

Больше всего партнеров-застройщиков у банка «Глобус». Помимо столичных «монстров», он кредитует и покупку квартир у небольших пригородных девелоперов и некоторых застройщиков Харькова. Подробнее условия покупки квартир в кредит в ЖК разных застройщиков представлены в таблице:

Как видим, большинство банков предоставляют кредиты под приемлемые для заемщиков проценты только в первые 12-15 месяцев. В отдельных случаях льготные условия продлеваются на первые два года, но дальше ставка возрастает до средней по рынку – от 22 до 27%. Такие условия не подойдут большинству граждан. Поэтому берут ипотеку только те, кто может выплатить ее в течение льготного периода или на протяжении 4-5 лет. При расчете на 4 года усредненная ставка по кредиту будет равна 14-16%.
Только один банк – «Аркада» – предоставляет кредиты на 30 лет под 10%. Получить такой займ можно только на квартиры в собственных проектах банка. Но такая ипотека дает проектам банка значительное преимущество перед конкурентами.

Безусловно, в том виде, в котором финансовый инструмент работает сегодня, он не способен расшевелить рынок недвижимости. И все же, его появление закладывает основания для оптимизма.

«Думаю, этот инструмент – пока небольшой, но важный шаг, – говорит руководитель проекта Domik.ua Виталий Котенко. – Всегда нужно с чего-то начинать. Первая ипотека тоже начиналась с 25%, а потом пришла к 8%. Но даже сейчас, такая ипотека открывает возможность покупки жилья для определенного числа граждан».

В 2007-2008 году ипотечные кредиты массово выдавали под 8-10% в долларах. Квартиры активно продавались, а рынок рос на 50-60% в год. В ближайшее время на такой рост рассчитывать не стоит, но можно надеяться, что благодаря ипотеке рынок недвижимости начнет потихоньку оживать. И чем быстрее банки начнут снижать процентные ставки, тем быстрее оживится рынок недвижимости, а с ним и вся строительная отрасль.

«У этой ипотеки есть особенности – она сосредоточена преимущественно на «первичке», а значит, будет способствовать развитию лишь субъектов рынка строительства, материалов и услуг», – считает Виталий Котенко.

Кредиты на жилье на вторичном рынке пока предоставляет только «Ощадбанк» под 22% годовых. В случае снижения ставки, которое возможно только после снижения учетной ставки НБУ, рост цен и спроса начнется и на вторичном рынке. Однако ситуация, опять-таки, не будет аналогична той, которая наблюдалась в 2006-2008 годах. Ввиду высоких коммунальных тарифов и низкой энергоэффективности старых домов, украинцы и дальше будут отдавать предпочтение новостройкам. А значит, на вторичном рынке цены будут расти выборочно – лишь в отдельных сегментах – и медленно.

Помимо выгод для строительного рынка ипотечное кредитование несет и отдельные риски. Прежде всего, застройщикам придется договариваться с банками о кредитовании покупки квартир в их объектах. Не исключено, что те, кто по каким-то причинам договориться не сможет, вынуждены будут уйти с рынка, не достроив начатые объекты. В этом состоит риск для инвесторов этих застройщиков.

Второй риск – это официальная заработная плата. Если банки начнут требовать, чтобы официальная заработная плата заемщика позволяла ему платить проценты по кредиту, многим от кредитования придется отказаться. С другой стороны, если даже банк выдаст кредит на основании не официальной, а фактической зарплаты, доходами заемщика может заинтересоваться налоговая.

На этой неделе на вторичном рынке жилья Киева снижение цен продолжилось, но темпы его, по сравнению с прошлой неделей, существенно замедлились. Средняя по городу стоимость квадратного метра снизилась всего на 0,1%. Квартиры в новостройках при этом подешевели сразу на 2,3%. В доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве на этой неделе попали 18736 объектов, что на 2,7% превышает показатель прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Шевченковском районе – за полгода цены там выросли на 1,7%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Шевченковском районе:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Несмотря на то, что Шевченковский район очень неоднородный по составу жилого фонда, цены на квартиры там в течение последних 6 месяцев менялись достаточно равномерно. В первые два месяца 2017 года наблюдалось небольшое снижение цен, которое в конце февраля сменилось ростом. Такая картина характерна для всех сегментов, но стоимость двух- и трехкомнатных квартир в Шевченковском районе колеблется примерно на одной отметке – немногим выше $1500 за квадратный метр, а однокомнатные стоят дешевле на 20%. За интересующий нас период доля однокомнатных квартир, выставленных на продажу в Шевченковском районе сократилась до 25%. Полгода назад их в составе предложения было около трети.

Недвижимость Шевченковского района представлена почти всеми имеющимися в Киеве типами домов – от дореволюционных зданий и клубных новостроек в историческом центре до хрущевок на Нивках и Шулявке. Если посмотреть динамику цен на разных массивах, можно обнаружить, что она не коррелирует с близостью к центру. Например, больше всего цены снизились на Татарке, в чуть меньшей степени – на Нивках и Сырце. А квартиры на соседней с Татаркой Лукьяновке, наоборот, подорожали на 6,7% за полгода. В историческом центре и на Шулявке изменения цен минимальны.

В последнее время были заключены такие сделки:

Гостинка в кирпичном доме («старый кирпич»), бульвар Кольцова, Святошинский район, Борщаговка . Общая площадь квартиры – 21,4 квадратных метров, жилая – 12,4, кухня – 3,4. Расположена на 8-м этаже 9-этажного дома. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещенный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $18 100 ($846/кв.м).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («украинский кирпич»), улица Захаровская, Подольский район, Куреневка . Общая площадь квартиры – 53,8 квадратных метров, жилая – 28,5, кухня – 8,1. Квартира расположена на верхнем этаже 10-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена - $41 000 ($762/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Маршала Тимошенко, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь – 70,4 квадратных метров, жилая – 45,7, кухня – 8. Квартира расположена на 8-м этаже 16-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Дом в шаговой доступности к метро «Минская». Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $60 000 ($852/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017