Девелоперы нацелились на промзоны

Получение земельного участка в столице - пожалуй, главная проблема для любой строительной компании. Свободной земли в Киеве осталось не так уж и много, и стоит она недешево. Одним из способов решения проблемы нехватки свободных участков столичные власти считают перенос за черту города промышленных предприятий. Мы решили выяснить, зачем это нужно и насколько этот путь перспективен
Зачем это нужно?
Крупные украинские города, особенно столица, застроены уже так, что взоры потенциальных инвесторов, желающих возвести здание на престижном участке, все чаще устремляются в сторону так называемых промышленных зон - огромных массивов муниципальных территорий, отданных заводам и фабрикам. Ведь многие крупные предприятия сегодня либо работают вполсилы, либо используют собственные земельные ресурсы, скажем так, не совсем рационально.
Дефицит земли активизировал процесс переноса крупных производств в пригородную зону, что позволяет решить сразу несколько проблем: освобождаются дорогие (тем более - с коммуникациями!) земельные участки под строительство новых объектов, улучшается экологическая ситуация, обновляется облик города. Киев, несмотря на красоту и "вечную молодость", все-таки застроен нерационально. Так считают не только простые киевляне, но и "отцы города", включая высшее архитектурно-градостроительное руководство. По расчетам экспертов, в границах мегаполиса можно возвести еще не менее 16 млн. кв. м жилья (с учетом уплотнения имеющейся застройки), однако цифра эта условная, поскольку не все строительные площадки отданы под многоэтажки. Все больше и больше участков отдаются под строительство коммерческой недвижимости всех видов (офисная, торговая, складская и т. д.). И это логично, ведь в Киеве зафиксирован самый высокий уровень рентабельности строительства офисов в Европе - украинская столица обогнала по этому показателю даже Москву.
Согласно генплану, за 20 лет Киев должен увеличить свою территорию на 70% (в основном за счет пригородной зоны). Однако в течение ближайших 10 лет застройку планируется осуществлять в основном в нынешних границах города. Высвобождение земель в столице должно осуществляться за счет выноса за территорию города промзон и военных городков, реконструкции старого жилого фонда, освоения практически всех пригодных для строительства участков в пределах Киева, уплотнения существующей застройки, ликвидации и изменения целевого назначения дачных участков. "На основании информации, полученной из различных источников, мы можем сказать, что на сегодняшний день промышленные объекты занимают почти 25% территории Киева", - говорит Анатолий Осадчий, генеральный директор АО "Полесье", одного из ведущих операторов рынка коммерческой недвижимости.
Новым генеральным планом развития Киева предусмотрено увеличение земельной площади в столице на 1,8 тыс. га за счет выноса промзон на окраину города или вообще за его границы и перепрофилирования некоторых производств. Для этих целей тем же генпланом предусмотрено выделение как минимум 825 га в пригородной зоне: в Вышгородском районе - 145 га, в Ходосеевском - 255 га, р-не аэродрома "Чайка" - 165 га, Гатновском - 260 га.
Кого попросят "за пределы"?
По мнению экспертов, уже к началу 2005 года планируется инвентаризовать землю промышленных предприятий и принять решения о первоочередном выносе производств. Какими критериями руководствуются чиновники, решая судьбу того или иного предприятия? "Составляя список претендентов на "вынос", власти руководствуются в первую очередь следующими соображениями: целесообразностью размещения предприятий на данной территории, рентабельностью, экологическим фактором, необходимостью городу", - говорит А. Осадчий. - То есть работающие прибыльные экологически чистые производственные предприятия планируется оставить в черте города".
Первым районом, с которого предполагается вынести промзоны, утверждает г-н Осадчий, является Теличка, где находятся несколько неработающих предприятий по производству строительных материалов. Здесь планируется построить новые жилые дома и объекты социальной сферы. Подлежит выносу также комбинат "Дарницкий", общая площадь территории которого составляет около 60 га, а также аэропорт "Жуляны". Взоры специалистов института "Киевгенплан" обращены и на земли в районе улицы Боженко, где сейчас находятся завод игрушек и мебельная фабрика. Основной причиной, по которой эти предприятия были занесены в список на вынос, является использование устаревших, экологически вредных технологий производства.
Как отметил директор института "Киевгенплан" Владимир Чекмарев, убрать из города могут и военные городки (многие из них находятся в центральной части Киева, а значит, являются довольно привлекательными для инвестиций). Впрочем, согласия между "Киевгенпланом" и Главархитектурой в вопросе выноса промышленных предприятий нет. "Сейчас вся земля за пределами Киева находится в частной собственности, и найти желающих разместить на ней вредные предприятия не удастся, - заметил заместитель начальника Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды КГГА Эдуард Лещенко. - К тому же нынче 60% столичной промышленности находится в 50 м от жилой застройки, что позволяет людям быстро добираться на работу. Поэтому мы выступаем за вынос на окраины лишь тех промпредприятий, для которых необходимы обширные санитарные зоны".
А это законно?
Кампания по выносу промышленных предприятий за территорию столицы может натолкнуться на ряд подводных камней, к примеру, на решение проблемы трудоустройства бывших работников бывших столичных предприятий. Да и сама правомочность действий городских властей в вопросе выноса промзон за территорию столицы пока что вызывает вопросы. Для того чтобы Киев расширился за пределы нынешних границ, необходимо решение парламента - так гласит Закон "О столице Украины - городе-герое Киеве". Новые территории могут быть отданы городу в случае, если Киевский городской совет подаст соответствующую просьбу, согласованную с Киевским областным советом. Согласно решению Киевского горсовета от 28 марта 2002 года, планировалось разработать и подать на рассмотрение Верховной Рады материалы о создании в системе административно-территориального устройства новой единицы с особым статусом - Киевского столичного округа. Однако в парламенте этот вопрос не решен.
Усугубляют положение и отсутствие согласия по данному вопросу между городскими и областными властями, а также то, что почти все свободные земли вблизи столицы уже находятся в частной собственности.
Что вырастет на освобожденных участках?
"В соответствии с генпланом более ста промышленных предприятий должны покинуть территорию города", - говорит заместитель начальника Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды КГГА Эдуард Лещенко. По замыслу архитекторов, на месте заводских цехов в районе Телички должен разместиться новый культурный и деловой центр.
На освободившейся территории городские власти хотят построить, помимо жилых домов, несколько торгово-развлекательных центров (уже существует проект строительства выставочного и торгово-развлекательного центра на территории завода "Ленинская кузня"), Олимпийскую деревню и дипломатический поселок в районе Осокорков, объездную магистраль, реконструировать Стадионную площадь. Зарезервированы также территории для строительства новых мостов.
Сколько будет стоить освободившаяся земля?
По предварительным оценкам, освободившаяся земля будет стоить недешево. Во- первых, к участкам уже подведены коммуникации, линии электропередач, дороги; во-вторых, они будут передаваться на условиях конкурса, а этот формат всегда предполагает конкурсный отбор; в-третьих, много промышленных зон находятся в более-менее обжитых районах, а не на "дикой окраине". Промзона рядом с Выдубичами, например, находится у реки, неподалеку от метро, троллейбусных линий и Бориспольской трассы, и при этом всего в трех километрах от заповедных мест Киево-Печерской Лавры - просто идеальное место для нового делового центра.
По словам представителей строительных компаний, наиболее дорогие и пользующиеся спросом участки находятся в Печерском районе (улицы Зверинецкая, Добролюбова, Казатинская, Тимирязевская). Стоимость земли здесь напрямую зависит от открывающейся панорамы - вида на Киево-Печерскую Лавру, парк Славы, Днепр. Участок с хорошим видом может стоить на 30-40% дороже, а средняя стоимость одного квадратного метра земли здесь колеблется от 800 до 1500 грн. Участок земли на Оболони, Соломенке, Нивках (около метро), Сырце и Татарке стоит от 400 грн. за кв. м. Следует отметить, что на Оболони под строительство предлагаются довольно маленькие участки, поэтому спрос на них существенно упал.
В Соломенском районе наименее привлекательны участки вдоль Краснозвездного проспекта из-за специфического рельефа. Стоимость квадратного метра земли здесь - от 200 грн. Цены на землю в районе Новой Дарницы, Беличей, Борщаговки и Академгородка колеблются от 200 до 320 грн. за кв. м. Примечательно, что самые дорогие участки расположены на Борщаговке, что обусловлено достаточно хорошей транспортной развязкой, ровным ландшафтом и разветвленной коммуникационной сетью. Наиболее дешевые земельные участки под жилой дом в столице можно приобрести на Троещине - квадратный метр земли в этом районе стоит от 120 грн.
В ближайшие пару лет частично решить проблему строительных площадок можно будет и за счет малозастроенных районов. Это Осокорки-центральные, Теремки, Кибцентр, ул. Замковецкая, проспект Правды, ул. Метеорологическая и ул. Саперно-Слободская. Помимо этого, власти рассчитывают на развитие города в Житомирском, Одесском, Винницком, Харьковском и Черниговском направлениях. К примеру, в южном направлении вскоре появится новый район - Теремки III.
Освоение окраин столицы выгодно в первую очередь тем, что территория здесь достаточно свободная, и поэтому застройку можно проводить целыми микрорайонами, что с точки зрения строителей, конечно, более рентабельно. С другой стороны, проекты на окраинах пока не привлекают компании из-за неразвитой инфраструктуры. Как отмечает начальник управления недвижимости строительной компании Konsol Василий Черный, отсутствие водо-, электроснабжения и коммуникаций существенно отражается на себестоимости жилья. Средние цены на квартиры на вторичном рынке в крупнейших городах Украины в ноябре, $ тыс. Город Количество комнат 1-комн. 2-комн. 3-комн.
Харьков 10-17 13-30 19-35
Донецк 9-20 12-27 15-50
Днепропетровск 7-12 11-20 16-27
Львов 18-30 22-45 37-72
Запорожье 10-12 13-17 18-23
Одесса 15-21 20-30 27-38