"Деловая столица": обзор рынка киевского жилья

Цены на дешевое жилье в столице начали снижаться, хотя продажи на вторичном рынке по-прежнему идут активно. Риэлторы связывают перемены с изменением состава покупателей: вереницы провинциалов с мешками денег, скупающие целые киевские микрорайоны, закончились. Как минимум до конца года специалисты прогнозируют продолжение ценовой стабилизации. Хотя по отдельным категориям столичного жилья возможны как снижение, так и рост.
Предложение растет, цены падают
По оценкам большинства риэлторских компаний столицы, хотя по сравнению с ажиотажным декабрем прошлого года активность покупателей на вторичке и упала практически на треть, но по отношению к июлю прошлого года она выглядит весьма и весьма пристойно — период отпусков и дач на покупателей киевских квадратных метров практически не отражается. «Если у застройщиков самым активным в плане продаж месяцем стал май, то на рынке б/у жилья по сравнению с концом весны активность покупателей на сегодняшний день выросла практически в полтора раза, — рассказывает директор АН «Благовест» (Шевченковский филиал) Ирина Луханина. — Такая ситуация в определенной мере обусловлена заоблачными ценами, установленными после нового года столичными девелоперами, которые привели к тому, что теперь сданные новостройки стало выгоднее покупать на вторичном рынке, куда они выставляются бывшими инвесторами по ценам гораздо ниже принятых сейчас на рынке».
«Конечно, нельзя сказать, что, например, в «Киевгорстрое» человеку предлагают подходящий ему объект за $50 тыс., а приходя на вторичку, он находит точно такое же жилье и все по $40 тыс., но, поискав две-три недели, вполне можно найти квартиру по более низкой цене на вторичке», — говорят специалисты «Благовеста».
По данным специалистов, на сегодняшний день к продаже в столице предлагается более 10 тыс. квартир и порядка трети из них составляет жилье в строящихся домах либо в сданных в эксплуатацию не более года назад. Это объясняется тем, что значительная часть клиентов девелоперских компаний в свое время вкладывала средства в недвижимость в целях последующей перепродажи приобретенных квартир и получения прибыли. Сейчас эти квадратные метры начинают активно выбрасывать на рынок. Активно пополняют предложение и более старые квартиры, собственники которых не решались в прошлом году на продажу, ожидая, когда цены достигнут своего максимума. По словам директора АН С.I.Т. Эдуарда Бразаса, пока говорить о затоваривании рынка оснований нет, но предложений стало больше, что привело к некоторому снижению цен на низкокачественное жилье. «Прежде всего в цене упали гостинки, а также квартиры, на которые предложений особенно много, — это те же хрущевки и так называемое стандартное жилье (50-метровые двухкомнатные, 70-метровые трехкомнатные). Хотя в общем в этом сегменте за полугодие цены снизились всего на 3–5%, поэтому речь скорее идет не о начале процесса обвала цен, а о некоторой саморегуляции рынка», — отмечает г-н Бразас.
У провинциалов нет денег
По утверждению риэлторов, на протяжении первого полугодия 2004 г. столичный рынок вторичного жилья претерпел значительные изменения как в составе покупателей, так и в предпочтениях последних. «Если раньше покупатели, приобретающие квартиры за свободные средства, составляли не более трети рынка, переполненного всевозможными вариантами разъездов, то сегодня такие люди составляют уже не менее половины клиентов риэлторских контор, — рассказывает Ирина Луханина. — К тому же если раньше большинство этих покупателей были только сошедшими с поезда регионалами, то сейчас приток провинциалов с денежными мешками в Киев иссяк (не более 10% покупателей). Большую часть «чистых покупок» (то есть покупок не в результате разъездов, а за свободные денежные средства) сейчас совершают «новые киевляне» — бывшие жители областей, прочно пустившие корни в столице и работающие здесь уже несколько лет на престижных и высокооплачиваемых должностях.
Еще одной интересной тенденцией нынешнего полугодия, по утверждению г-на Бразаса, стало практически полное исчезновение с рынка малобюджетных сделок. «Сейчас самые распространенные суммы, мелькающие в договорах купли-продажи, это $40–80 тыс., — говорит он. — Нынешний покупатель стал богаче и рассудительнее, а спрос на самое дешевое жилье по сравнению с прошлым годом существенно упал. И хотя стоившую в декабре $19 тыс. тесную гостинку на окраине сегодня можно купить за $16 тыс., особого ажиотажа в этом сегменте не наблюдается — такое предложение может выставляться в прайсах компаний до трех недель, в то время как ранее это жилье реализовывалось в течение дня. Совсем другое дело — выставляемое несколько ниже рыночной стоимости качественное жилье — такого предложения многие ждут, и реализовывается оно практически мгновенно».
Хитами продаж риэлторы называют двухкомнатные квартиры на Харьковском массиве, Осокорках и Позняках, а также одно-, двухкомнатные в центре. «Небольшие квартиры в центре сегодня пользуются особым спросом у освоившихся в столице жителей регионов, — говорят в АН «Татьяна». — Продав свое жилье в областях за $15–20 тыс. и скопив $5–15 тыс. за время работы в Киеве, такие люди берут кредиты и приобретают за $40–60 тыс. одно-, двухкомнатное жилье в центре столицы. То, что такие покупатели не заинтересованы в приобретении за те же деньги трехкомнатных квартир на массивах, обусловлено в первую очередь попыткой самоутверждения и стремлением к относительному престижу, а также составом семьи — как правило, это холостые молодые специалисты либо же семьи с одним ребенком».
Некоторый дефицит на рынке вторичного жилья наблюдается также на двухкомнатные квартиры по приемлемым ценам и не очень большой площади, а также на качественные «трешки» на Харьковском массиве, которые предлагаются по цене на $1–3 тыс. ниже рыночной. Самые же дешевые квартиры из разряда дефицита пропали: покупатели интересуются теперь низкокачественным жильем только в самых тяжелых ситуациях.
Одновременно риэлторы отмечают повышение популярности жилья за кредитные деньги. В большинстве компаний доля клиентов, использующих при покупке на вторичке банковские кредиты, уже достигла 30–40% против 15–20% в конце прошлого года. При этом срок кредитования по сравнению с прошлым годом не уменьшился, в то время как суммы существенно выросли. «Многие покупатели сегодня стремятся взять порядка 80% от стоимости приобретаемой недвижимости, а некоторые стараются в результате определенных действий получить и все 100, — отмечает Ирина Луханина. — Конкретные суммы начинаются с $20 тыс., о кредитах в $2–5 тыс. рынок забыл и не мелочится». Максимальная же сумма, с которой приходилось сталкиваться в этом году, составила $300 тыс. Однако большинство кредиторов берут деньги как можно на больший срок, предполагая на самом деле вернуть кредит в течение ближайших лет. И даже введение банками штрафных санкций за досрочное погашение кредитов не остановило эту практику. Изначально люди перестраховываются и за счет длительного срока кредитования добиваются минимальных ежемесячных платежей, а потом в течение двух–пяти лет возвращают кредиты со всеми штрафами.
Сюрпризов не ждут
Говоря о том, что ожидает вторичный рынок недвижимости, риэлторы сходятся во мнении, что до осени цены на низкокачественное жилье могут упасть еще на 3–5%. «Особенно это касается хрущевок, — утверждает Эдуард Бразас. — Серия публикаций в прессе о предстоящем сносе целых кварталов, застроенных домами первых массовых серий, существенно понизила котировки этого типа жилья на рынке, и покупатели сейчас практически не рассматривают такие предложения». В целом по рынку цены будут стабильными: на некоторые квадратные метры они так же, как и на неликвид, могут снизиться на 3–5%, на некоторые несущественно подняться. Осенью же ситуацию во многом определят выборы, но большинство операторов рынка полагает, что период стабилизации цен продолжится, правда, в связи с осенней активизацией продаж цены в тех или иных сегментах будут скорее расти, чем падать. Что касается конца года, то тут мнения риэлторов расходятся — одни считают, что декабрь 2004 г. по своей активности перекроет показатели декабря 2003 г., и следовательно, в конце года цены подпрыгнут. Другие уверены, что предпосылок для повторения ажиотажного декабря-2003 нет и конец года ознаменуется лишь традиционно небольшим повышением активности, при котором стоимость квадратного метра сохранит свою стабильность.
Любовь Осипова