Что ждет рынок недвижимости при курсе 30 грн за доллар?

Стоимость квартир в Киеве на этой неделе продолжила снижаться. При этом показатель снижения такой же, как неделей ранее – 0,2%. Динамика цен в разных сегментах разная: «гостинки» и однокомнатные квартиры незначительно подорожали, а двух- и трехкомнатные раздельные, незначительно упали в цене. Положительная динамика сохраняется в сегменте новостроек на вторичном рынке.

Читайте также: Избирательный рост. Как и почему меняются цены на квартиры в Киеве

В гривневом эквиваленте ситуация другая – больший или меньший рост наблюдается почти во всех сегментах. Это связано с очередным подорожанием доллара. Гривна удерживала позиции в течение большей части года, но к концу курс доллара таки достиг заложенной в бюджете на 2017 отметки в 27 гривен. Не исключено, что рынок недвижимости реагирует снижением цен именно на рост курса. Но в силу того, что рынок традиционно инертен, а курс растет медленно, снижение цен незначительное.

В бюджет 2018 года заложен курс 30,1 грн за доллар. Попробуем разобраться, как это скажется в цене на недвижимость.

Читайте также: Что сулит украинцам госбюджет-2018

Цены на вторичном рынке коррелируют с курсом, но только в случае больших колебаний. При росте курса более чем на 10% в течение короткого промежутка времени средняя цена обычно корректируется, но коррекция всегда меньше, чем девальвация. Так, в течение 2014-2016 годов (с января 2014 по декабрь 2016) гривна девальвировала на 70%, а средняя цена квадратного метра квартиры в Киеве снизилась только на 36,9%. И хотя за три года в цене потеряли все сегменты, показатели снижения цены не соизмеримы. Панельные дома советской постройки и кирпичные «хрущевки» за три года подешевели в среднем на 43% (42,4-43,5% в зависимости от типа дома), а кирпичные и монолитно-кирпичные новостройки – только на 11%.

За последний год девальвация гривны незначительна: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на текущий момент доллар стоит на 1,1% дороже. Это связано с тем, что на конец 2016 года также пришелся пик роста курса, который начал спадать в январе – и до середины августа доллар постепенно дешевел. Осенью начался традиционный рост, который, вполне вероятно, снова сменится снижением курса в январе 2018 года.

Цены на квартиры по сравнению с аналогичным периодом 2016 года выросли на 12,9%. Причиной тому стал не рост курса валюты, а сегментация (расслоение) рынка и смещение предложения в сторону более дорогих и уверенно дорожающих новостроек.

Исходя из показателей 2017 года и того, что рост курса в 2018 прогнозируется на уровне 10%, можем сделать вывод, что курс доллара в 2018 году не окажет решающего значение на стоимость квартир вторичного рынка . Куда большее влияние будут оказывать такие факторы как соотношение спроса и предложения, а также возраст и состояние того или иного дома. Новостройки будут и дальше постепенно дорожать, а старые советские дома – падать в цене. При этом растущее количество строящихся и введенных в эксплуатацию новостроек будет способствовать увеличению их доли в общей структуре предложения и росту средней цены.

Цены на первичном рынке коррелируют с курсом валют напрямую – застройщики , так или иначе, привязывают стоимость квадратного метра к доллару. Однако изменение курса на 10% за год не окажет критического влияния на стоимость квартир. Куда больше на цены будут влиять спрос, изменение степени готовности конкретного объекта и номинальной себестоимости строительства.

Отследить спрос на первичном рынке не представляется возможным из-за отсутствия достоверных данных о заключенных сделках и невозможности отследить их динамику. Судить о спросе мы можем только косвенно – по количеству скидок и акционных предложений, а также стартам продаж в новых объектах . Большинство акций застройщиков в текущем месяце направлено на повышение узнаваемости брендов, а не на стимулирование покупки за счет снижения цены. Количество новых объектов каждый месяц растет. На основании этого можно предположить, что спрос находится на уровне, который обеспечивает минимальную рентабельность строительных компаний.

Читайте также: Статистика без статистики. Каким данным о количестве проданных квартир можно верить

Изменение цен по мере готовности объекта имело место всегда. В 2017 году мы уже наблюдали этот процесс. В популярных объектах, которые хорошо продаются, стоимость квадратного метра на старте продаж новой очереди обычно была выше, чем предыдущей. В отдельных ЖК минимальная цена квадратного метра (в новой очереди на старте продаж) выросла в пределах 15-20%. Есть новостройки, где минимальная цена не изменилась и даже снизилась.

Номинальная себестоимость строительства, определенная Минрегионом на следующий год, превышает показатель этого года на 42%. Однако это не значит, что настолько же подорожают все новостройки – скорее всего, рост коснется только самого бюджетного сегмента, где сейчас цены значительно ниже, чем в среднем по рынку.

Читайте также: Себестоимость строительства квадратного метра жилья в Украине в 2018 году

Привязку стоимости квадратных метров покупатели квартир могут ощутить в нескольких случаях. Первый – это значительный рост курса в течение короткого периода, что, судя по прогнозам и общей динамике экономического развития, маловероятно. Второй случай – оформление долгосрочной рассрочки от застройщика. В условиях отсутствия ипотеки рассрочка приобретает все большую популярность, а её период увеличивается. В большинстве случаев стоимость метра при оформлении рассрочки привязывается к курсу доллара или к стоимости, актуальной на дату каждой выплаты. Для таких покупателей стоимость квартиры будет расти, однако размер выплат обычно прописывается в договоре, и во всех случаях, кроме форс-мажоров, инвесторы заранее знают, сколько придется переплатить.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 18587, что на 1,5% меньше, чем неделей раньше.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже подано график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Березняках , где средняя цена за полгода снизилась всего на 1%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир на Березняках :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим ощутимые скачки цен предложений во всех типах квартир на Березняках. Однокомнатные квартиры значительно подорожали в июне-июле, после чего начался период снижения цен. При этом квадратный метр в них по-прежнему стоит значительно дороже, чем в двух- и трехкомнатных. Рост цен на двух- и трехкомнатные квартиры начался в конце июня и продлился до сентября. В октябре началось стремительное снижение цены квадратного метра во всех типах квартир.

За полгода произошла и коррекция состава предложения. Доля однокомнатных квартир в нем сократилась почти в полтора раза – сегодня таких квартир на Березняках предлагается меньше всего. Количество предложения двух- и трехкомнатных изменилось мало, но из-за уменьшения количества однокомнатных квартир их доля выросла.

Березняки – небольшой и относительно однородный жилой массив, где преобладают панельные дома советской постройки, и есть небольшая доля новостроек. Общее количество предложения там невелико, поэтому любые колебания цены сказываются на средних показателях.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), Оболонский проспект, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 28,7 кв. м, жилая – 15, кухня – 6,1. Квартира расположена на пятом этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка новая, сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $31 000 ($1080/кв. м).

Двухкомнатная квартира в современном монолитно-кирпичном доме, проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оазис-Оболонь . Общая площадь квартиры – 77,8 кв. м, жилая – 56,3, кухня – 9. Квартира расположена на 17-м этаже 24-этажного дома. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «сделан евроремонт». Цена – $144 000 ($1851/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017