Что обязательно нужно учитывать продавцам квартир на вторичном рынке в условиях растущего спроса

В первую неделю мая цены на квартиры в Киеве продолжали расти почти во всех сегментах. Исключение составили только новые дома на вторичном рынке – там средняя цена за неделю упала на 0,4%. В среднем по городу стоимость предложения выросла на 0,9%. Среди самых популярных сегментов больше всего подорожали двухкомнатные раздельные квартиры – на 1,1%, остальные типы квартиры – менее чем на 1%.

Цена в гривнах выросла меньше, чем в долларах. Это связано с продолжающимся укреплением национальной валюты.

Читайте также: Что грозит рынку недвижимости в ближайшем будущем

Спрос на рынке продолжает оставаться высоким. Покупателей по-прежнему интересуют самые бюджетные квартиры стоимостью до 50 000 долларов США. В структуре спроса 2017 года можно выделить несколько интересных особенностей, описанных ниже.

- Если раньше покупатели часто приобретали «гостинки» из-за низкой стоимости, то сегодня такие квартиры востребованы меньше, чем стандартные однокомнатные. Пока трудно сказать, связано это с переориентацией покупателей малогабаритного жилья на новостройки, или с тем, что тренд на смарт-квартиры уходит в прошлое.

- Все чаще клиенты интересуются домами 1990-2000-х годов постройки. Еще год-два назад предпочтение отдавалось «хрущевкам» из-за их малой площади и дешевизны. Очевидно, последний отопительный сезон показал, что содержание квартир в «хрущевках» может обойтись дороже, чем в новых или сравнительно новых домах. Квартиры здесь ликвидные – цены на них снижаются гораздо медленнее, чем на недвижимость в домах советской постройки.

Читайте также: Какие квартиры продаются в Киеве в мае 2017

Продавцы готовы торговаться, хоть и повышают потихоньку цены. Размер торга часто зависит от того, насколько была завышена изначальная цена и как долго объект экспонируется на рынке. Владельцы вторичного жилья, все еще отказываются понимать, что для них время – это деньги в буквальном смысле. В апреле средняя цена предложения выросла, но за последние 3 месяца большинство квартир в домах советской постройки упали в цене на 2,5-4% (в зависимости от типа дома). Тренд все еще остается нисходящим, и оснований для его изменения нет.

Читайте также: Цены на квартиры в Киеве в апреле 2017 года

Забывают продавцы квартир и о том, что цена предложения – это еще не цена реальной сделки. Если говорить о стоимости предложения в базах данных порталов недвижимости, на них традиционно воздействуют два фактора – завышенные ценовые ожидания продавцов и заниженные цены в фальшивых объявлениях риэлторов.

Еще один фактор, который следует учитывать продавцам недвижимости – это возрастающая конкуренция со стороны застройщиков. Они более гибкие, чем владельцы вторичной недвижимости. Застройщики быстро реагируют на потребности покупателей и могут предложить последним именно то, в чем они нуждаются: скидку, паркинг в подарок, рассрочку или минимальный первый взнос.

В последние месяцы количество акционных предложений растет. В мае застройщик ЖК «Автограф» даже предлагает купить квартиру с первым взносом в 85 000 гривен , что вполне по силам семье со средним достатком. Эта сумма составляет чуть больше 11% стоимости однокомнатной квартиры. Если рассрочка действует до ввода в эксплуатацию – а дом планируют сдать в конце 2018 года – ежемесячно придется платить чуть больше 35 000 грн. Эти подсчеты актуальны для однокомнатной квартиры – цифры для двух- и трехкомнатных будут куда выше.

В этом предложении от застройщика, наверное, впервые озвучена сумма первого взноса, что само по себе привлекает внимание потенциальных покупателей. Но есть на рынке и более выгодные предложения. Например, первый взнос в 5% стоимости с пятилетней рассрочкой. Это говорит о том, что квартиры на первичном рынке становятся все доступней, и продавцам недвижимости на вторичном рынке нельзя игнорировать данную тенденцию

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17 374 объекта, что меньше показателя прошлой недели на 3,5%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах США, по всем сегментам рынка представлены: //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже подано график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Оболонского района. За последние полгода они подешевели на 12,8%, гораздо больше других районов:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках в Оболонском районе :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как видно на графике, в течение последних 6 месяцев в Оболонском районе Киева падали цены на все типы квартир в новых домах. Больше всего подешевели трехкомнатные, где еще полгода назад цена квадратного метра была самой высокой. Меньше всего потеряли в цене двухкомнатные квартиры.

Разные типы жилья дешевели неравномерно. Пик снижения цены на двухкомнатные квартиры пришелся на ноябрь-декабрь, после чего в этом сегменте возобновился рост цен. Однокомнатные квартиры дешевели с конца декабря по начало марта, в апреле этот процесс замедлился. В сегменте трехкомнатных квартир наблюдаем два этапа снижения стоимости квадратного метра: очень резкое снижение в ноябре-декабре сменилось непродолжительным ростом в начале января. Затем последовал еще один период более плавного снижения цены, в апреле она стабилизировалась.

Стоит учесть, что за полгода количество предложений квартир в новостройках Оболонского района значительно выросло. Больше всего – на 60% – пополнился сегмент двухкомнатных. Количество предложений одно- и трехкомнатных квартир выросло соответственно на 26,5 и 34,6%.

Около двух третей предложения в новых домах Оболонского района сосредоточено на жилом массиве Оболонь, затем следует Минский массив, и лишь 11,5% – в микрорайоне Оазис. То есть, в первую очередь цены снижаются на Оболони. В Оазисе продается немного недвижимости и цены там более стабильны.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), проспект Генерала Ватутина, Днепровский район, Воскресенка . Общая площадь квартиры – 40,4 квадратных метров, жилая – 21,4, кухня – 7,6. Квартира расположена на 5-м этаже 9-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $26 500 ($656/кв. м).

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Озерная, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 32,5 квадратных метров, жилая – 18,1, кухня – 5,5. Квартира расположена на верхнем этаже 9-этажного дома. Есть лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «не требует ремонта». Цена – $30 000 ($923/кв. м).

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), бульвар Игоря Шамо (Алексея Давыдова), Днепровский район, Русановка . Общая площадь квартиры – 37,1 квадратных метров, жилая – 18,5, кухня – 7,3. Квартира расположена на 9-м этаже 16-этажного дома. Есть незастекленная лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $30 500 ($822/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017