Что нужно учитывать при выборе квартиры для инвестиций

Уже месяц цены на столичные квартиры остаются практически неизменными. На этой неделе квадратный метр в среднем по Киеву подорожал на 0,1%, а по итогам месяца изменений нет вовсе. Не исключено, что причина стабильной цены – рост спроса на жилье, который отмечают во втором квартале риэлторы.

Читайте также: Какую недвижимость выбирают покупатели весной 2017 года

Наиболее востребованы одно- и двухкомнатные раздельные квартиры. Они выросли в цене и на этой неделе, и по итогам месяца. С «гостинками», которые считаются фаворитами покупательского спроса из-за своей малой площади, ситуация иная: за неделю они подешевели на 1,4, а за месяц – на 4,2%. Это больше, чем трехкомнатные квартиры, которые сегодня покупают только состоятельные украинцы в домах класса «бизнес» и выше.

Спрос на жилье возрос не только со стороны тех, кто пытается решить свои жилищные проблемы, но и со стороны инвесторов. Они вкладывают имеющиеся сбережения в недвижимость по нескольким причинам:

- Во-первых, несмотря на некоторую либерализацию, банковскую систему продолжает «штормить». В результате национализации крупнейшего в Украине «Приватбанка» его вкладчики не пострадали, чего не скажешь о вкладчиках финансовых учреждений поменьше. Банки продолжают признавать неплатежеспособными, и хоть банкиры отмечают приток депозитов, владельцы сумм от 50 000 долларов США и больше все еще предпочитают недвижимость. Особенно, если она способна приносить доход.

- Во-вторых, снижение цен на недвижимость – как на вторичном, так и на первичном рынке – в сочетании с ростом стоимости аренды повысило доходность киевских квартир. Если 2-3 года назад она составляла 5-6, то сегодня – уже 8-10%. И хотя доходность мы считаем в гривне, это существенный довод для инвесторов.

Читайте по теме: Как быстро окупится инвестиция в разные типы квартир в Киеве

Как уже отмечал Domik.ua, период окупаемости квартиры, что на первичном, что на вторичном рынке сегодня примерно одинаков. Однако, выбирая квартиру для инвестиции, стоит учитывать и то, как стоимость той или иной жилплощади меняется со временем. За последний год новостройки почти не потеряли в цене. Квадратный метр в кирпичных и монолитно-кирпичных новостройках подешевел на 1,8, а в панельных и монолитно-блочных – на 4,3%. Данное снижение покрывается ростом стоимости аренды в этих домах на 5-10% в год.

«Сталинкам» даже их центральное расположение не поможет. Квартиры в домах этого типа за год подешевели на 16%. Это касается и всех типов панельных домов советской постройки. Снижение цены в них колеблется от 11,7% в самых ветхих домах серии «старая панель», до 14% в домах серии «улучшенная типовая панель». Последние более востребованы у покупателей, которые ищут квартиру «для себя», но все равно не слишком популярны из-за большого количества неэффективных квадратных метров. То же касается и ведомственных кирпичных домов серии «улучшенный кирпич» – они за год потеряли 11,9% стоимости.

У кирпичных «хрущевок» показатели средние – минус 9% за год. Даже если сегодня рост стоимости аренды в некоторых районах Киева покрывает данное снижение, то это продлится недолго. Со временем квартиры в таких домах будут падать в цене на рынке продажи и аренды.

Читайте также: Как отразится конец отопительного сезона на стоимости аренды квартир в Киеве
На этой неделе в очередной раз было озвучено предложение о необходимости принятия закона о сносе старых «хрущевок» в рамках реконструкции жилых кварталов. Прозвучало оно со стороны застройщиков. Такое мнение высказал гендиректор корпорации «Укрбуд» Олег Майборода. Сносить он предложил панельные «хрущевки», а владельцев квартир в них обеспечивать жилплощадью в новых домах в соотношении 1:1. Предложение вполне справедливо: жильцы, получив квартиру, хоть и не большую, но в новом доме, все равно выиграют. Но на фоне более ранних предложений об обеспечении жителей отселяемых «хрущевок» площадью в соотношении 1:1,3, это предложение может вызвать протесты.

Впрочем, пока это только одно из множества невоплощенных предложений в жизнь. Но оно свидетельствует о том, что у строительных компаний большие планы на будущее, а хороших участков для застройки остается все меньше. И этот фактор потенциальным инвесторам тоже стоит учитывать.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17678 объектов. Это превышает показатель прошлой недели на 0,9%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице ниже.

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Лукьяновке – за полгода цены здесь выросли на 5,9%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир на Лукьяновке:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что на Лукьяновке в последние 6 месяцев дорожали все типы квартир. Рост цен на одно- и двухкомнатные начался в конце декабря прошлого года, трехкомнатные квартиры начали дорожать в середине февраля. Больше всего подорожали и без того самые дорогие по цене квадратного метра двухкомнатные. Рост цен на трехкомнатные квартиры заметнее всего в течение последнего месяца.

Рост цен на Лукьяновке является особенно удивительным, учитывая, что большая часть жилого фонда массива представлена «сталинками» и «хрущевками», которые, как мы выяснили выше, дешевеют быстрее других сегментов. Впрочем, есть на Лукьяновке и новостройки, предложение квартир в которых составляет около половины всех на массиве. И именно эти квартиры за полгода подорожали в среднем на 5,1%, что, несмотря на снижение цен, на жилье в домах всех остальных типов, обеспечило рост в среднем по массиву.

В последнее время были заключены такие сделки (описано ниже).

Однокомнатная квартира в панельном доме «старая панель», Оболонский проспект, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 37,2, жилая – 19,2, кухня – 8,7 кв. м. Квартира расположена на 6-м этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $38 000 ($1021/кв. м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме «улучшенная типовая панель», улица Иорданская (Лайоша Гавро), Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 55,5, жилая – 29,9, кухня – 8,2 кв. м. Квартира расположена на 6-м этаже 12-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка старая, сантехника новая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $50 000 ($901/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017