Что и как влияет на спрос на квартиры в Киеве

Неделю назад мы отмечали рост цен на квартиры в Киеве , на этой неделе он снова сменился снижением. Средняя по городу стоимость квадратного метра упала всего на 0,3%, однако снижение наблюдается практически во всех популярных сегментах. Больше всего подешевели однокомнатные квартиры (-0,7%), и только трехкомнатные раздельные подорожали на 1%

Читайте также: Как определить, что «дно» рынка уже пройдено

Если посмотреть динамику цен с начала года, то увидим выраженный нисходящий тренд как в среднем, так и по всем основным типам квартир.

Примечательно, что он сопровождается финансово-экономической стабилизацией и пусть и незначительным, но укреплением гривны. Тем не менее, разница между уровнем доходов большинства украинцев и стоимостью квадратного метра по-прежнему велика, а значит, цены будут снижаться и дальше.

Читайте также: Как изменились цены в панельных домах Киева с начала 2016 года

В то же время, экономическая стабилизация положительно сказывается на спросе на недвижимость: уже более 2 месяцев он сохраняется на достаточно высоком уровне (по сравнению с предыдущими месяцами почти полного отсутствия сделок). Бывают и случаи «торгов на повышение». Такие торги проводятся по принципу аукциона, когда при наличии нескольких потенциальных покупателей, сделка заключается с тем, кто предложит лучшую цену. Такая система продажи квартир существует в США и применяется отдельными агентствами недвижимости в Украине. Однако действует она только в том случае, если стартовая цена определена в соответствие с рыночными реалиями, а не на основании пожеланий продавца. В агентствах, практикующих подобную систему продаж, уверяют, что в ряде случаев удавалось получить сумму, превышающую стартовую стоимость на 15%.

Среди законодательных новшеств этой недели – очередной законопроект о реструктуризации валютных кредитов. Этот проект мало чем отличается от отправленного в апреле на доработку проекта № 4004 и находящегося на рассмотрении парламента его «близнеца» № 4004-2. Отличия касаются уточнения понятия и площади социального жилья, документов, которые должны подтверждать, что жилье, на которое был получен кредит, у заемщика единственное, и прочих деталей. Основные же условия, согласно которым кредиты должны перевести в гривну по текущему курсу с «прощением» от 25% до 50%, в отдельных случаях 100% остатка по ним.

Читайте также: Доработан законопроект о реструктуризации валютных кредитов

Эпопея, связанная с реструктуризацией, длится уже полтора года – с тех пор, как в конце 2014 года был подписан Меморандум о реструктуризации. Пока что конца этому процессу не видно, зато, по словам банкиров, после того, как чуть было не утвердили одиозный законопроект, предлагавший реструктурировать валютные кредиты по курсу 5 гривен за доллар, платежная дисциплина заемщиков резко упала.

Еще одно законодательное новшество – передача многоквартирных домов в собственность жильцов, создание ОСМД и привлечение вместо ЖЭКов управляющих компаний – должно вступить в силу через неделю. Однако накануне вокруг него разгорелись нешуточные страсти. И связаны они, как ни странно, не со старыми «хрущевками», о проблемах с передачей на баланс ОСМД которых говорили весь прошлый год, а с современными жилыми комплексами. Владельцы квартир, которые недовольны работой назначенных застройщиками управляющих компаний и попытались создать в своих домах ОСМД, столкнулись с активным противодействием.

Активисты жалуются на то, что ЖЭКи, созданные застройщиками и являющиеся их дочерними компаниями, не передают техническую документацию, необходимую для создания ОСМД, есть жалобы на подделку управляющими компаниями подписей жильцов. Такие конфликты в течение последних недель имели место в нескольких жилых комплексах Киева и области, а также в Одессе. И, скорее всего, это только начало борьбы владельцев квартир за данное законом право выбирать управляющую компанию на свое усмотрение.

Читайте также: Куда денутся ЖЭКи после 1 июля 2016

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16856 объектов. Это меньше показателя прошлой недели на 2,8%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро в Днепровском районе – по итогам последних 6 месяцев снижение цен на них составило в среднем 10,2%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир возле метро в Днепровском районе :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что стоимость квадратного метра квартир у метро в Днепровском районе в течение полугода менялась существенно и непропорционально. Одно- и двухкомнатные квартиры в феврале-марте подорожали, после чего на них начался спад, роста в сегменте трехкомнатных квартир в этот период не наблюдалось. Непродолжительный период роста снова видим в конце апреля – начале мая, но уже на двух- и трехкомнатные квартиры, однокомнатные в этот период были стабильны в цене. В итоге всех этих изменений, самыми дорогими по цене квадратного метра стали однокомнатные квартиры, хотя в начале периода трехкомнатные стоили заметно дороже. «Двушки» как были, так и остались самыми дешевыми по стоимости квадратного метра.

Днепровский район - один из самых пестрых в Киеве по качеству жилого фонда. Он включает жилые массивы, застроенные преимущественно старыми «хрущевками», микрорайоны с преобладанием застройки 80-х годов и современные жилые кварталы. В шаговой доступности к метро находятся последние две группы, причем среди домов постройки 80-х годов немало кирпичных «совминов». Поэтому стоимость квадратного метра в домах у метро несколько выше, чем в среднем по Днепровскому району, но разница не так высока, как можно было бы ожидать – всего 8,8%.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в кирпичном доме, проспект Маршала Рокоссовского, Оболонский район, Минский массив . Общая площадь квартиры – 38,7 кв.м, жилая – 18,5, кухня – 9,9. Расположена на 6-м этаже 9-этажного дома гостиничного типа. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $30 000 ($775/кв.м).

Однокомнатная квартира в современном панельном доме (ЖК «Милославичи»), улица Николая Закревского, Деснянский район, Троещина . Общая площадь квартиры – 42,9 кв.м, жилая – 17,9, кухня – 9,8. Расположена на 17-м этаже 20-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу линолеум. Санузел совмещенный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $29 000 ($676/кв.м).

Видеообзор ЖК Милославичи смотрите по ссылке

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016