Что делать украинцам, сдающим жилье, чтобы остаться в рамках закона и не лишиться прибыли

Редакция портала Domik.ua выяснила, как нужно платить налоги с дохода от сдачи жилья в аренду по действующим в 2020 году правилам. Также журналисты узнали, какие новшества ждут владельцев недвижимости, если будет принят новый Закон Украины «Об арендованном жилье».

Налогообложение доходов от сдачи жилья в аренду

По правилам статей 319 и 320 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), собственник имущества имеет право свободно им распоряжаться и использовать, в том числе для предпринимательской деятельности. Это положение дает возможность собственникам жилья сдавать его в аренду на основе платного договора. Арендодатель и арендатор сами определяют размер платы за пользование жильем. 

В пункте 170.1.2 статьи 170 Налогового кодекса Украины (НКУ) указано, что размер налогового обязательства с дохода от сдачи жилья в аренду вычисляют на основе арендной платы, указанной в договоре. Сумма фискального обязательства не может быть меньше минимальной суммы платежа за полный или неполный месяц аренды.

Минимальную сумму арендной платы ежегодно определяют местные власти. Они утверждают ее базовый размер в расчете за один квадратный метр общей площади жилья и коэффициенты коррекции. Их вводят, чтобы при расчете арендной платы конкретной квартиры учитывалось ее расположение в черте города — в исторической зоне, в центре, рядом с ним и на окраине.

Ответственность за неуплату налогов с доходов от сдачи жилья в аренду

Законодатели считают правонарушением неуплату налогов и выполнение фискальных обязательств с опозданием. Арендодатель в текущем году сам исчисляет и уплачивает налог каждый квартал. 

По правилам ст. 170 НКУ, налоговую выплату надо совершить в течение 40 календарных дней после последнего дня истекшего отчетного периода.

За неуплату налога в срок, по ст. 127 НКУ, арендодатели платят штрафы в таких размерах :

• 10% от суммы неоплаченного  вовремя налогового обязательства при опоздании с платежом на 30 календарных дней включительно;
• 20% от суммы неоплаченного  вовремя налогового обязательства при опоздании с платежом на срок больше 30 календарных дней.

Владельцы жилья-арендодатели обязаны отразить доход от сдачи жилья в аренду и связанное с ним фискальное обязательство в налоговой декларации. Органы Государственной фискальной службы (ГФС) сравнивают данные из декларации и сведения о фактических ежеквартальных выплатах налога в отчетном году. Если данные из декларации и сведения о фактических квартальных платежах совпали — ГФС считает обязательство выполненным.

Налоговую декларацию нужно подавать в сроки, которые устанавливает ГФС. По нормам Закона Украины от 17.03.2020 г. № 533-IX, годовую декларацию за 2019 год можно было подать до 1 июля 2020 года.

За неточные данные в декларации и опоздание с ее подачей установлен базовый размер штрафа — от трех до восьми не облагаемых налогом минимумов доходов граждан. Эти размеры указаны в статье 164-1 Кодекса Украины об административных правонарушениях.

Размер штрафа для конкретного нарушения, по правилам пункта 5 подраздела 1 раздела ХХ «Переходные положения» и пункта 169.1.1 НКУ, начисляют на основе необлагаемого минимума дохода граждан в размере 17 грн.

Минимальный уровень штрафных санкций в размере трех необлагаемых минимумов равен 51 грн, а максимальный — в размере восьми необлагаемых минимумов, что равно 136 грн.

Читайте также: Штраф за неуплату налогов при сдаче квартиры в аренду

Как можно сдавать жилье в аренду

Владелец квартиры физическое-лицо в зависимости от порядка налогообложения может сдавать в аренду жилье двумя способами, описанными ниже.

1. При сдаче в наем по договору арендодатель платит  налог на доходы физических лиц. В этом случае он выполняет фискальные обязательства по правилам статьи 170 НКУ:

- доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом по ставке 18% от указанной в договоре суммы;

- ежемесячная арендная плата не может быть меньше суммы, которую рассчитывают, умножая площадь квартиры на нормативную стоимость одного квадратного метра жилья. Этот норматив устанавливают местными властями;

- физические лица-арендодатели при нотариальной регистрации сделки аренды обязаны уплатить военный сбор — 1,5% договорной арендной платы.

2. Владелец жилья сдает его в аренду в порядке коммерческой деятельности, которую ведет в статусе физического лица-предпринимателя (ФЛП). В этом случае он имеет право зарегистрироваться в одной из групп плательщиков единого налога. Выполнять фискальные обязательства необходимо по правилам выбранной группы.

Владелец сдает жилье в аренду как предприниматель

Признаки принадлежности и налоговое обязательство для плательщиков единого налога описаны в статье 291 главы 1 раздела XIV НКУ. Эти данные приведены в таблице ниже.

Группы плательщиков единого налога

Обозначения :

• НДС — налог на добавленную стоимость;
• ФЛП — физическое лицо-предприниматель.

Законодатели связали переход на единый налог и виды предпринимательства. Исчерпывающий перечень ограничений содержит пункт 291.5.3 статьи 291 НКУ. Физические лица-предприниматели не могут быть плательщиками единого налога, если сдают в аренду такие объекты:

- жилые помещения или их части общей площадью свыше 100 кв. м;

- земельные участки общей площадью свыше 0,2 га;

- нежилые помещения — сооружения, дома или их части, общей площадью свыше 300 кв. м.

Кроме единого налога, физические лица-предприниматели обязаны платить социальный взнос в 

Пенсионный фонд. ФЛП-работодатели вычисляют размер социального взноса по количеству работников. Если ФЛП ведут бизнес самостоятельно, то платят социальный взнос за себя. Это правило закреплено в законе № 2464-VI «Про сбор и учет единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование» в редакции от 01.01.2018.

По правилам пункта 3 статьи 7 закона № 2464-VI, размер социального взноса для плательщиков единого налога составляет 22% минимальной заработной платы, установленной в госбюджете Украины на текущий год. С 1 сентября 2020 года минимальная зарплата равна 5000 грн, а размер ежемесячной выплаты социального взноса — 1100 грн.

Читайте также: Как платить налог на недвижимость в 2020 году

Какой налог платят арендодатели в статусе ФЛП

Пример расчета фискального обязательства за месяц для арендодателя в статусе ФЛП из первой группы плательщиков единого налога. Такой выбор группы ФЛП обусловлен максимальным размером годичного дохода — 300 тыс. грн. Для владельца-арендодателя одной квартиры такой доход в ГФС сочтут реальным.

Данные для расчета:

1. Квартира площадью 60 квадратных метров. Такое жилье пользуется спросом, и владельцы охотно выводят его на рынок аренды. За квартиру такой площади не надо платить налог на недвижимость. Жилой метраж 60 квадратных метров входит в льготу с нулевой ставкой налогообложения. Это правило прописано в статье 266 НКУ.

• Повышающий коэффициент для квартир в домах, расположенных в исторической части Киева — 1,25.
• Повышающий коэффициент для квартир в домах, признанных объектами культурного наследия — 2.

Такую методику расчета месячной стоимости аренды 1 кв. м общей площади недвижимого имущества физлицу Киевсовет утвердил в постановлении №42/9630 от 2 октября 2013 года. Норма действует в 2020 году.

3. Ставка единого налога для ФЛП 1-й группы в сентябре 2020 года — 211,8 грн.

4. Ежемесячный социальный взнос за личную предпринимательскую деятельность — 1100 грн.

Формула расчета налога за сдачу квартиры площадью 60 кв. м за месяц: площадь квартиры + ставка единого налога для ФЛП 1-й группы + социальный взнос.

Расчет: 60 + 211,8 + 1100 = 1371,8 грн.

При выплате налога раз в квартал — за три месяца — сумма фискального обязательства составляет 1371,8 грн Х 3 = 4115,4 грн.

Сумма налогового платежа за год составляет 1371,8 грн Х 12 = 16 461,6 грн.

Расчет с учетом зонального коэффициента:

1. Квартира в доме в исторической части Киева, расчет платежа за месяц:

(60 Х 1,25) + 211,8 + 1100 = 1386,8 грн.

При выплате налога раз в квартал:

1386,8 Х 3 = 4160,4 грн.

Сумма налогового платежа за год:

1386,8 Х 12 = 16 641,6 грн.

2. Квартира в доме-объекте культурного наследия, расчет платежа за месяц:

(60 Х 2) + 211,8 + 1100 = 1431,8 грн.

При выплате налога раз в квартал:

1431,8 Х 3 = 4295,4 грн.

Сумма налогового платежа за год:

1431,8 Х 12 = 17 181,6 грн.

Читайте также: Договор дарения: как подарить недвижимость законно

Какой налог платят арендодатели-физические лица на общей системе налогообложения

В этом случае владелец жилья-арендодатель платит налог на доходы по правилам пункта 170.1 статьи 170 раздела IV НКУ.

Данные для расчета:

1. Квартира площадью 60 квадратных метров.

2. Ставка налога — 18% от суммы арендной платы, указанной в договоре.

3. Сумма ежемесячного дохода в виде платежа за аренду в диапазоне 6000-13000 грн в месяц. В таких ценовых границах сосредоточено большинство ценовых предложений, зафиксированных в базе аренда квартир в Киеве портала Domik.ua. Для расчета выбраны верхняя и нижняя ценовые границы.

Формулы расчета налога за сдачу квартиры площадью 60 кв. м за месяц с арендной платой 6000 грн:

6000 Х 0,18 = 1080 грн.

Выплат налога за квартал: 1080 Х 3 = 3240 грн.

Годовая выплата налога: 1080 Х 12 = 12960 грн.

Формулы расчета налога за сдачу квартиры площадью 60 кв. м за месяц с арендной платой 13 000 грн:

13 000 Х 0,18 = 2340 грн.

Выплат налога за квартал: 2340 Х 3 = 7020 грн.

Годовая выплата налога: 2340 Х 12 = 28080 грн.

Читайте также: Какие налоги нужно заплатить при проведении операций с недвижимостью

Что ждет рынок с принятием нового Закона Украины «Об арендованном жилье»

Проект закона «Об арендном жилье» (далее — Законопроект) Минрегион разработал четыре года назад. Документ поступил в открытый доступ для обсуждения на сайте ведомства 21 июля 2016 года.

В сфере найма арендного жилья действуют положения ГКУ. Данный Законопроект определяет конкретные особенности рынка арендного жилья .

1. Статус арендного дома-новостройки:

- право собственности на арендный дом может принадлежать одному или нескольким лицам на праве общей совместной или долевой собственности;

- объектом права собственности и других вещных прав может быть арендный дом в целом. Такой объект — неделимое имущество. Нельзя выделить в натуре весь объект или его долю.

2. Строительство арендных домов ведется по правилам действующих законов и минимальная площадь жилья в них соответствуют действующим нормам.

В Законопроекте указано:

- в арендных домах площадь нежилых помещений может составлять только 20% площади здания;

- арендное жилье должно быть пригодно для проживания и может быть оборудовано мебелью, бытовой техникой, предметами домашнего обихода, средствами связи;

- участок для строительства и эксплуатации арендного дома предоставляется бесплатно из земель государственной и коммунальной собственности;

- заказчик строительства арендного дома освобождается от перечисления средств долевого участия в развитие инфраструктуры населенного пункта.

3. Жилье в арендном доме сдает внаем собственник или управляющая компания — размещают объявления на официальном сайте. По договору арендатор пользуется жильем не меньше года за плату и имеет право продлить срок найма. Договоры заключаются в порядке очереди по мере поступления заявлений.

4. Владелец арендного дома может разорвать договор найма в таких случаях:

- арендатор не выплатил арендную плату два месяца подряд;

- арендатор нарушил правила пользования жильем, установленные арендодателем;

- арендатор и проживающие вместе с ним члены семьи и другие лица портят жилье или используют не по назначению;

- арендодатель сообщает арендатору о досрочном разрыве договора за месяц до выбранной даты.

5. Плата за пользование арендованным жильем устанавливается договором найма и состоит из таких ежемесячных платежей:

- за пользование жильем;

- за коммунальные услуги, содержание дома и придомовой территории;

- изменение размера платы за пользование арендованным жильем в арендных домах можно проводить только раз в год.

Выводы

По состоянию на сентябрь 2020 года в Украине нет единой базы арендодателей, сдающих недвижимость в наем. Около 70% жилья арендуется нелегально. Это усложняет отношения между владельцам жилья и арендаторами, особенно если между ними возникают противоречия или конфликты. 

Арендодатели, уклоняющиеся от налогов, должны выбрать форму их оплаты из двух вариантов, предусмотренных законом. Это позволит им получать доход в правовом поле и обезопасит от возможных неприятных инцидентов с квартирантами. 

Важно: только нотариально заверенный договор аренды жилья и вовремя уплаченный налог на доход позволит обезопасить недвижимость и решать вопросы с арендаторами в судебном порядке.

Обсудить правила оформления договора об аренде жилья и составления налогового отчета о доходах с аренды можно на форуме «Нужно ли платить налог при сдаче квартиры в аренду». 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020