Чего ждать рынку недвижимости от начала отопительного сезона

Неделю назад мы писали о том, что цены на квартиры в Киеве колеблются, еженедельно: то снижаясь, то повышаясь на несколько десятых процента. На этой неделе, вслед за предыдущей, рост цен продолжился снова на 0,6%, что опять заставляет задуматься о достижении рынком пресловутого дна.

Читайте также: Как снизить стоимость недвижимости в Украине

Если мы посмотрим на кривую не аппроксимированной цены предложения за последние полгода, мы увидим сразу несколько интересных моментов.

Достаточно стремительное снижение цен, имевшее место в первой половине года, в конце мая – начале июня приостановилось. И начались колебания то вверх, то вниз, которые мы и наблюдаем сегодня. При этом, сегодняшняя цена находится на том же уровне, что и в начале июня. Следует заметить что за прошедшие 5-ть месяцев, она подымалась выше и опускалась ниже по нескольку раз.

Такая стабильность, вероятно, связана с относительной стабильностью курса доллара. А еще, с достаточно высокой активностью покупателей в течение почти всего этого периода. Однако в ноябре, после получения первых в этом сезоне платежек за отопление по новым тарифам, ситуация может измениться. И продавцы, ранее не желавшие опускать цену, станут более сговорчивыми. Конечно, это больше касается небольших городов, но и в Киеве начало отопительного сезона может спровоцировать дальнейшее снижение цен.

Читайте также: Как стартовал отопительный сезон в Киеве

На взаимоотношениях арендаторов и арендодателей оно уже сказалось. Последние стремятся переложить оплату коммунальных услуг на арендаторов и отказываются снижать стоимость аренды на период отопительного сезона. Арендаторы же, в свою очередь, все чаще выбирают квартиры с собственными счетчиками тепла или хотя бы общедомовыми, интересуются уровнем энергоэффективности дома и отдают предпочтение более дорогому и комфортному жилью в вышеуказанных домах вместо «хрущевок», где арендная плата чуть ниже, но стоимость коммунальных услуг – намного выше.

Тем временем, законодатели разрабатывают новый проект закона о ЖКХ, в котором среди прочего прописаны правила предоставления услуг по управлению многоквартирными домами, пеня за несвоевременную оплату ЖКУ, а также право владельцев квартир отключать их от централизованного отопления и горячего водоснабжения. Правда, как это возможно в домах бывшей советской постройки с вертикальной разводкой коммуникаций, не совсем понятно.

Читайте также: 10 основных нововведений нового закона об услугах ЖКХ

Но хуже всего в этом году приходится жильцам домов, незаконно построенных компаниями одиозного Анатолия Войцеховского, и не подключенных к коммуникациям. Электричество и вода в них подается по временной схеме, и платить жильцам приходится за услуги втридорога. Отопления нет вообще. И, как говорят столичные власти, не будет.

В то же время, в КГГА уже разработали предложение с планом действий для инвесторов скандальных строек. Им предлагают объединиться и создать юридическое лицо – ОСМД или ЖСК, которое и возьмет на себя задачу по легализации построенных зданий и подключению их к коммуникациям, либо получению разрешений на достройку домов в соответствии с законом. При этом инвесторам следует понимать, что принятие такого плана предполагает вложение ими дополнительных средств, которых у большинства нет. А значит, и перспективы реализации плана чиновников призрачны.

Читайте также: Афера века. Почти 40 тысяч украинцев стали жертвами строительных махинаций

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 18124 объекта – это на 8,6% больше, чем неделей раньше.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средней цены предложений, как в гривнах, так и в долларах США, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в домах серии «старая панель», обладающих самым низким уровнем энергоэффективности и, соответственно, требующих больших затрат на отопление:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в домах серии «старая панель»:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как видно на графике, квартиры в панельных «хрущевках» и «чешках» дешевеют медленно, но стабильно. За полгода цены снизились на все основные типы квартир, и больше всего, закономерно, на трехкомнатные. Они же больше всего потеряли в цене и в течение последнего месяца. Примечательно, что квадратный метр однокомнатных квартир в домах этого типа стоит заметно дороже двух- и трехкомнатных. Сегодня это самое бюджетное жилье, которое и спросом пользуется исключительно в силу своей дешевизны.

Очевидно, что в ближайшем будущем квартиры в таких домах будут и дальше падать в цене. Они давно устарели и не слишком пригодны для жизни. Если по цене и площади они еще могут конкурировать с современными смарт-квартирами, то по уровню теплоизоляции и энергоэффективности, даже в случае точечного утеплении, вряд ли. Спасти ситуацию может только комплексная программа по реконструкции «хрущевок». Хоть это и менее вероятно, чем их снос и строительство на их месте нового жилья.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь . Расположена на 7-м этаже 16-этажного дома. Общая площадь квартиры – 34 кв.м, жилая – 16, кухня – 8,1. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена - $39 000 ($1147/кв.м).

Однокомнатная квартира в современном монолитно-кирпичном доме, проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оазис-Оболонь . Расположена на 16-м этаже 24-этажного дома. Общая площадь квартиры – 48,7 кв.м, жилая – 22,6, кухня – 12. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещенный. Состояние – «сделан евроремонт». Цена - $86 000 ($1766/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016