Цены на квартиры «зарыты» в …земле

Последнюю новость знаете? Жилье-то на первичном рынке в столице подешевеет! Значительно. Раз и навсегда. Может, даже до выборов. Знаете, кто предсказал? Сам глава Антимонопольного комитета Украины и № 29 в списке Партии Регионов Алексей Костусев!
Правда, вот в чем загвоздка: предсказание-то может сбыться только в том случае, если… Об этом и поразмышляем.
Впрочем, оказывается, по мнению членов АМКУ, все так просто: стоит лишь господам городским депутатам и иже с ними навести порядок в земельном вопросе и – любовь бесквартирного электората им обеспечена. Ведь, по Костусеву со товарищи, именно дорогая столичная земля – суть дороговизны жилья: цена на жилплощадь начинает формироваться из цены участка, площадки, а уже потом – фундамента и всего такого прочего, уверен он. С чего бы такая уверенность? А после проверок, предпринятых недавно ведомством Костусева в Киеве.
Тому дам, тому не дам.
Земля в Киеве – богатство. Общее, территориальной громады. Это якобы аксиома. Но вместе с тем, земля – это и предвыборная фишка. А еще – разменная монета (во многих политических торгах - вспомните, Пущу-Водицу). А также - товар «из-под полы» по типу: тому дам – тому не дам. И, к тому же, земля - этакая заначка с деньгами, ведь землю можно приобрести якобы под строительство, а через годик-другой перепродать, «наварив» не один миллиончик… В общем, земля в Киеве – это золото. Во всех смыслах. Только запасы этого золота скудеют – вот в чем проблема…
И не потому ли все сессии Киевсовета после летних каникул не перестают удивлять? Парочка-другая вопросов «для затравки», а потом – земля, земля, земля… Дошло уже до того, что ради все тех же земельных вопросов грубо нарушается Регламент, утвержденный, как и положено, большинством голосов, еще 28 ноября 2002 года.
Например, на одном из последних пленарных заседаний даже разгорелся небольшой скандальчик. Голова предложил огласить депутатские запросы …в самом конце сессии, чтобы, дескать, не терять на них драгоценное дообеденное время, когда есть кворум и можно голосовать, голосовать, голосовать. Завязалась словесно-кнопочная перепалка. Закончилось тем, что его величество Регламент таки победил, но сколько пары было выпущено по этому поводу! Сколько слов сказано о любви и нелюбви к избирателю!
Невооруженным глазом видно: депутаты перед завершением каденции «подтягивают хвосты» (некоторые ярые критики политики городской власти называют это попроще – «раздерибанить» последнее). А землю-то не под огороды «раздают»: практически всю – под строительство.
А в спешке, как известно, можно такого натворить!
Тут-то, радея за порядок на земельном фронте, вмешался Антимонопольный комитет («Если есть проблемы и мнения о них в обществе, лучше начинать это исследовать, говорить о нем публично, открыто, не стесняясь. Так будет правильно - если мы говорим о демократии» - Костусев).
Откровенно, давно пора было «подстегнуть» городскую власть не делить землю под строительство, скажем так, кулуарно и до того не прозрачно, что по столице даже пошел гулять термин «прикормленные инвесторы». Давно пора было Антимонопольному комитету власть употребить и спросить с Киевсовета, почему и на 15 году независимости городская власть продолжает нарушать конкурентное законодательство?
Тем более, что сам же главный антимонопольщик признался: «К нам, между прочим, последние годы огромное количество жалоб поступило на неправомерные действия разных государственных органов и организаций, которые занимаются как раз выделением земельных участков и регистрацией прав на них».
Более того, «относительно завышенной стоимости услуг, которые необходимы при оформлении прав на земельные участки, к нам обращался и председатель Верховной Рады Владимир Литвин, и целый ряд народных депутатов. И эти обращения свидетельствуют о том, что ситуация очень сложная и не совсем понятная», - сказал Костусев.
Как бы там ни было, спасибо уж за то, что «начали серьезнейшее исследование этих вопросов».
Перед законом все равны – но кадастровый Центр равнее?
Однако, проверки засвидетельствовали, что с земельным вопросом не все в порядке в масштабах страны, а уж потом – и в масштабах столицы.
Итак, вопрос о ценообразовании на услуги по выдаче прав на землю определяется Законом Украины «О защите конституционных прав граждан на землю», но вот некоторые подзаконные нормативные акты, констатирует Костусев, «в определенной степени искажают законы».
«Я сегодня могу с уверенностью сказать, что первоисточником проблем является именно нормативная база, - считает глава АМКУ. - На основе анализа соответствующих нормативных актов мы выяснили проблемные вопросы (правда, пока не все), негативно влияющие на развитие конкуренции и стоящие в ряду причин роста цен на жилье».
Один из таких «нормативных актов» - приказ, которым Госкомзем Украины весной 2003 года создал хозрасчетное предприятие «Центр государственного земельного кадастра», а летом делегировал ему свои государственные полномочия – регистрацию государственных актов собственности на землю, на пользование землей и на аренду. И вот, констатирует Костусев, к чему это привело:
1. Нарушены нормы Земельного Кодекса, где четко написано: полномочия по регистрации прав собственности на землю, а также и договоров аренды закреплены за государственным органом власти, а не за хозрасчетным, пусть даже государственным предприятием.
2. Существенно искажена конкуренция на рынке землеустроительных работ, потому что фактически создано монопольное образование: хозрасчетное госпредприятие «Центр государственного земельного кадастра», одновременно являющееся и землеустроительной компанией. Хотя подобных землеустроительных компаний не меньше сотни - ни одна из них не имеет таких привилегий, как Центр.
3. Увеличилась оплата за регистрацию прав собственности на землю и за пользование землей, поскольку Центр включил в стоимость 20% НДС. А по законодательству эта услуга не должна облагаться налогом, поскольку является государственной.
4. С лета 2003 года все тот же Центр «в силу своего привилегированного, можно даже сказать, монопольного положения» берет плату за дополнительные услуги, в которых клиент может и не нуждаться, к примеру, за консультации.
Исходя из такого положения дел, АМКУ рекомендовал регистрацию государственных актов права собственности на землю, пользование ею и аренду передать обратно в ведение Госкомзема и органов местного самоуправления, не перепоручая их никаким предприятиям.
Тогда, уверен Костусев, стоимость такой услуги значительно снизится, вырученные средства отправятся прямехенько в государственную казну, а застройщику, получившему земельный участок строго по закону, не понадобится «драть» компенсацию с будущего новосела еще и за «хозрасчетные земельные услуги».
Эх, такую бы принципиальность антимонопольщикам да года полтора тому назад, когда создавался упоминаемый Центр ГЗК! Ведь за прошедшее время напринимали столько нормативных документов, в которых кадастровое предприятие упоминается, как полноправный реципиент!
Например, в 2004-м вышел в свет Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничения», где в статье 5 написано, что держателем государственного реестра прав является Госкомзем, а администратором – Центр ГЗК. И еще один Закон - «О ратификации договора о займе» (проект выдачи государственных актов на право собственности на землю в сельской местности и проект развития системы кадастра между Украиной и Международным банком реконструкции и развития).
Так что теперь «Госкомзему» придется думать, как вносить поправки в нормативные документы, что в нашей стране пока является делом нешуточным и нескорым...
Хотели как лучше, вышло – как всегда
Досталось на орехи от АМКУ и Киевсовету. Хотя Алексей Костусев и сказал, что, мол, в целом «Временный порядок обретения права на землю на конкурентных основах в Киеве» все оценивают положительно, потому что он все же направлен на получение права на землю на конкурентных условиях. Да и вообще - этот первый в Украине прогрессивный документ такого плана. Однако…
Комитет проанализировал «Временный порядок обретения права на землю на конкурентных основах в Киеве», принятый городскими депутатами недавно и задекларированный ими как чуть ли не панацея от земельно-строительных скандалов, и решил: некоторые его положения «могут приводить к нарушению все того же конкурентного законодательства, поскольку позволяют недостаточно прозрачно проводить земельные торги и аукционы».
Что не так в этом документе – мы узнали от начальника одного из отделов АМКУ Наталии Ничипоренко. Итак:
1. Инициаторы проведения земельных торгов оставляют за собой право в любой момент снять земельный участок с торгов без объяснения причин.
2. Могут внести на рассмотрение Киевсовета проект решения о предоставлении земельного участка без аукциона или конкурса, если земельные торги признаны несостоявшимися или их результаты отменены (аннулированы) Киевсоветом.
3. Организаторам позволено, с разрешения, конечно, Киевсовета, продать земельный участок одному участнику, если конкурс признан несостоявшимся из-за недостатка предложений.
4. Через шесть месяцев после утверждения перечня земельных участков организатор может просить Киевсовет исключить из того же перечня площадку, которую не удалось реализовать на аукционах и конкурсах. В таком случае горсовет оставляет за собой право продать участок заинтересованным лицам без проведения земельных торгов.
5. «Порядок…» предусматривает паевые взносы на развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, которые вносятся в бюджет города победителями земельных торгов и конкурсов. Такие «вливания» законодательными актами не предусмотрены, хотя и не запрещены.
Выходит очень «по-нашенски»: хотели, как лучше, вышло – как всегда… Антимонопольщики уверены: замеченные «неувязочки» позволят столичным властям в отдельных случаях обходить закон, то есть предоставлять «избранным» предпринимателям преимущества перед конкурентами.
Так что борцы за честную конкуренцию и радетели за решение квартирного вопроса «через землю» настоятельно рекомендовали Киевсовету подкорректировать решение.
Например, исключить пункт об одностороннем прекращении торгов без объяснения причин, убрать слова о предоставлении участка без конкурса, если ранее проведенный тендер сочли несостоявшимся. Если аукцион не состоялся из-за недостатка предложений - повторить его через 30 дней.
Антимонопольщики настойчиво советуют «вычеркнуть» пункты о паевых взносах на развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры. И благосклонно позволяют изымать из перечня земельных участков ту площадку, которая не продалась за полгода, но при условии: если ее выставляли на аукцион дважды. Только тогда такую, «не конкурентную», территорию можно разрешить реализовать заинтересованным лицам - без проведения торгов.
А Киевзем – против!
На весь этот «яд» нашлось «противоядие» у Киевзема (Главное столичное управление земельных ресурсов).
Первое и главное. Андрей Тарнапольский, один из руководителей Киевзема, категорически не согласен, что цена на жилье так уж основательно зависит от стоимости земельного участка.
«Элементарные расчеты, - разъяснял свою позицию несогласный, - показывают: если мы с вами продадим землю в центре города, где она стоит 2,5-4 тысячи гривень за квадратный метр и поднимем на этом участке дом в 10 этажей, то скажите, сколько «земельных денег» припадет на 1 кв. м жилья?».
То есть, говорить о том, что дороговизна продажи земельного участка повышает стоимость жилья – неправильно, считает Тарнопольский. И ропщет, дескать, почему это в том же Антимонопольном комитете никто не говорит, что цены, например, на проектирование домов несоизмеримо – примерно на два порядка - выше, чем на отводы земельных участков. И разве это не влияет существенно на стоимость жилья?! (Тут мы не удержимся, чтобы вставить свои «пять копеек»: хорошо бы проверить, кому это выгодно, чтобы для получения разрешения на строительство в столице нужно более… 250 подписей?! Не в этих ли подписях и заложена львиная доля стоимости квартиры?).
Далее. Никогда, по уверению городского земельного начальника, город не пойдет на то, чтобы продавать участок по любой цене, лишь бы продать.
«А что же, скажите, делать, - возмущается он, - если после трех-четырех шагов торги дальше не идут? Налицо сговор участников аукциона, но его доказать сложно. Продавать за предложенную мизерную цену? Но, представьте, вы продаете свой автомобиль. Есть два покупателя: один предлагает рубль, другой – рубль двадцать. И что, вы обязаны продать?!
То есть, почему мы говорим о правах инвесторов, а не говорим о правах территориальной общины? Сегодня на торгах мы получаем конкурентную цену. Мы добились этого, именно снимая площадки с торгов - когда не получаем за нее ту цену, которая реально существует на рынке. Поэтому я не считаю, что это та позиция в решении Киевсовета, которую необходимо упразднить. Мы долго боролись за то, чтобы оставить этот пункт».
Предложение антимонопольщиков недопустить реализации земли без торгов и конкурсов, представитель Киевзема счел тоже непрофессиональным: «Есть участки, которые мы никогда не сможем реализовать на конкурентных началах. Например, территорию под бывшей свалкой в Пирогово мы продали под мусоросортировочную станцию не на конкурентных началах».
Убирать пункт о паевом участии инвесторов в социальной и инженерно-транспортной инфраструктуре города тоже, мягко говоря, несерьезно. Не секрет, что благодаря таким «взносам» сегодня реконструируются дороги, подземные инженерные сети, ремонтируются старые жилые дома, достраиваются школы, детские садики…
«Мы бы хотели получить и другие рекомендации, - говорит Тарнопольский, - например, по продаже участков на территории историко-культурных заповедников. В законе нечетко сказано, можно или нельзя продавать. А это в столице наиболее инвестиционно привлекательные земли».
Галина Гаевская, Любовь Федорова