15.05.2015

Что будет с ценами на недвижимость Киева



В середине апреля снижение цен на недвижимость, длившееся более года, приостановилось. Более того, наметились признаки роста.

Средняя по Киеву цена предложения в долларах, по данным портала недвижимости Domik.ua, выросла на 3,1%.

Безусловно, свою роль тут играет изменение состава предложения, однако рост в последние несколько недель мы наблюдаем в большинстве сегментов. Например, двухкомнатные раздельные квартиры подорожали на 3,2%, трехкомнатные – на 2,7%.

Но дает ли такая динамика основания утверждать, что рынок недвижимости достиг дна и цены пойдут вверх? Едва ли.

Проанализируем, что обусловило рост цен и какие факторы влияют на ценообразование.

Откуда подорожание?

Рынок недвижимости по-прежнему в состоянии глубокой комы. Казалось бы, ценам еще падать и падать. Но они, тем не менее, начали расти.

Причин тому, по нашему мнению, несколько. Как экономического, так и чисто психологического характера.

Во-первых, весна – период традиционного роста деловой активности. В этот период участники рынка активизируются, стремясь решить свои, в данном случае, жилищные проблемы. Мы уже можем констатировать, что активизации в этом году не произошло, но продавцы, очевидно, надеялись именно на нее.

Не исключено, что на ценах на недвижимость сказалось ожидание экономического роста в 2016 году, который в последние месяцы активно анонсирует правительство.

Еще один фактор, обусловивший рост цен – стабилизация курса доллара. Как мы помним, в конце февраля-начале марта доллар на черном рынке вырос почти до 40 грн. В связи с этим многие продавцы снизили цены в долларах. Но после того, как национальная валюта укрепилась и вот уже почти 2 месяца держится на отметке 22-24 грн за доллар, продавцы, похоже, решили цены поднять. Пусть и незначительно.

Повлияло на рост цен на вторичном рынке и мартовское подорожание «первички». Тогда цены на квадратные метры в своих комплексах подняло большинство застройщиков, и официально опускать их пока не спешат. Да, цены на жилье в новостроках снижаются, но пока преимущественно за счет акций. Вместе с тем, строительные скандалы и разговоры о том, что в условиях кризиса даже законные стройки добросовестных застройщиков могут остаться незаконченными, заставляет часть покупателей отдать предпочтение вторичному рынку. Чем и пользуются продавцы. Правда, чаще всего, не слишком успешно.

Почему дальнейшее снижение цен неизбежно

Колебание, которое мы наблюдаем сегодня, – не редкость для рынка недвижимости. На графике, представленном ниже, видно, что после резкого обвала цен в 2009 году (куда более резкого, чем сегодняшний) тоже наметился небольшой рост. Однако длился он недолго, а общий тренд остался нисходящим.

Скорее всего, сейчас мы наблюдаем аналогичную ситуацию. Объективных причин для роста нет.

Недвижимость по-прежнему остается недоступной для большинства украинцев. По расчетам аналитиков Domik.ua, индекс недоступности жилья в Киеве находится на уровне 30, тогда как средний показатель в Европе в 5 и более раз ниже. Если же к этому добавить еще и беспрецедентный рост коммунальных тарифов, ситуация выглядит и вовсе безрадостной.

Определенные перспективы есть разве что у рынка аренды. Однако его инвестиционная привлекательность за последний год упала в 2-3 раза - с 10-12% до 4-5% в год. Учитывая тарифную вакханалию, расти арендным ставкам некуда. А значит, цены на квартиры и дальше будут плавно снижаться.

Немаловажную роль в дальнейшем снижении цен сыграет и корреляция с первичным рынком. Если продавцы на вторичном могут ориентироваться на собственные потребности и желания, то застройщики руководствуются исключительно экономическими факторами. Снижение объемов продаж на фоне укрепления гривны – весомый повод снизить цену. И многие это уже делают: кто-то за счет акций и скидок, а кто-то и посредством снижения цен в прайсах. Сегодня разница в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке – около 20%. И вряд ли она в ближайшее время изменится. Риски рисками, но качество жилья в новостройках и старом жилом фонде не сравнимо. А значит, вместе со снижением цен на первичном рынке, снижать их придется и продавцам на вторичном.

Совокупность этих факторов дает аналитикам Domik.ua основания полагать, что после короткого периода роста цены на квартиры в Киеве снова начнут снижаться.

Продавцам квартир мы рекомендуем воспользоваться этим периодом и, не рассчитывая на дальнейшее подорожание, продавать свою недвижимость сейчас. Если, конечно, удастся найти покупателя.