Большие острова в океане ритейла

уровнем развития ритейла. «Индустрия торговой недвижимости не может развиваться в отрыве от экономического и социокультурного контекста страны пребывания, – комментирует Наталья Рожкова, директор по маркетингу ЗАО «Квадрат-Украина». – Мы не можем равняться на Запад – там другой уровень платежеспособного спроса, другой менталитет арендаторов и потребителей, и, кроме того, их рынок ТЦ существует намного дольше. Наша компания, безусловно, использует передовой опыт в области выбора месторасположения, проектирования ТЦ, обустройства их инфраструктуры и т. п. При этом не стоит забывать о национальных особенностях, которые отнюдь не облегчают жизнь управляющим компаниям. Так, приходится учитывать неразвитость розничного рынка, дефицит профессиональных ритейлоров – это проявляется даже в оформлении некоторых отделов в ТЦ. Далеко не всегда можно подобрать арендаторов с удовлетворяющим нас качеством сервиса даже из числа, казалось бы, «продвинутых» сетей продовольственных супермаркетов». По мнению заместителя генерального директора компании «Украинская торговая гильдия» Виталия Бойко, отечественные ТЦ далеки от уровня европейских. «К примеру, сегодня самыми востребованными и рентабельными являются ТЦ «Городок», «Дарынок», «Пирамида», но если сравнить их с западными аналогами, то мы найдем целый ряд отклонений, – комментирует В. Бойко. – Это связано не с ошибками, допущенными при создании ТЦ, а с тем, что именно такие форматы и такие ТЦ, которые соответствуют уровню потребления и доходов населения, сегодня востребованы на рынке. С другой стороны, созданию качественных торговых центров препятствует нежелание инвестора вкладывать большие средства в проект. Но вскоре, когда фактор качества будет играть одну из главных ролей в конкурентной борьбе, инвесторы будут думать иначе».
Зарубежный ритейл наступает
По мнению руководителя отдела маркетинга и рекламы компании «Эф Ай Эм Консалтинг» Владимира Стадничука, основным препятствием для экспансии как восточных, так и западных торговых сетей является отсутствие необходимого количества нужных им квадратных метров. «Это прекрасно понимают некоторые отечественные сетевики, которые увеличивают количество торговых площадей, приводят в соответствие ему логистику, – говорит В. Стадничук. – Реализуя все это за счет многомесячной, а иногда и годичной кредиторской задолженности, операторы рынка нередко преследуют одну нескрываемую цель – в перспективе продать все это какому-нибудь инвестору». Подобные настроения существуют на отечественном рынке отнюдь не случайно. Ведь эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы к нам придут крупные мировые операторы розничной торговли. Так, например, авторитетная консалтинговая компания A. T. Kearney в своем ежегодном рейтинге «Индекс развития мировой розничной торговли» (Global Retail Development Index – GRDI) поставила Украину на 11 место в общем рейтинге и на первое место в десятке стран, на которые ритейлерам уже сегодня стоит обратить наибольшее внимание. Определяя позиции государства в данном рейтинге, A.T.Kearney учитывает такие факторы, как экономические и политические риски, привлекательность рынка, его насыщенность и темпы развития. Украина занимает в этом рейтинге неплохую позицию благодаря недостаточному насыщению рынка, которое сочетается с быстрыми темпами его формирования. Поэтому зарубежным ритейлерам сегодня рекомендуется совершить немедленную экспансию на украинский рынок. «Первыми оказались россияне, – комментирует президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов. – Две российские сети – «Патэрсон» и «Перекресток» – объявили об открытии магазинов в Киеве. Первая недавно подписала договор аренды на размещение своего якорного продуктового супермаркета «Патэрсон» в торговом центре «Метрополис» площадью 3 тыс. кв. м на Оболони. В планах компании – открытие супермаркета на Троещине». Знаковым событием также является приход на отечественный рынок торговой компании Metro Cash & Carry. По данным A.T.Kearney, такие международные операторы розничной торговли, как VP Market (Литва), Jeronimo Martins (Португалия), CBA (Венгрия) уже присматриваются к украинскому рынку. Наблюдается повышение активности и среди региональных отечественных сетей, которые устремляются на столичный рынок. Но сохраняющийся на Украине высокий уровень коррупции, а также политических и экономических рисков несколько притормаживает процесс выхода на наш рынок зарубежных ритейлеров. «Сегодня Украина готовится к тому, чтобы принять крупных операторов розничной торговли, – говорит В. Бойко. – В первой половине 2004 г., после того как был опубликован ежегодный отчет компании A.T.Kearney, Украиной резко заинтересовались иностранные сети, которые пока предпринимают только разведывательные действия. А по причине нестабильной политической ситуации, связанной с выборами президента, даже эта деятельность на данный момент временно приостановлена». Тем не менее, если ситуация будет развиваться в рамках «оптимистического прогноза» для отечественных инвесторов, девелоперов и ритейлеров, ближайшие несколько лет будут «жаркими». «Несмотря на то, что присутствие зарубежных розничных операторов на нашем рынке пока не слишком заметно – кроме активизировавшихся в последнее время российских компаний («Мульти», «Спортмастер»), по мере появления новых ТЦ, количество иностранных ритейлеров будет расти, обеспечивая сбалансированное развитие всей индустрии ТЦ», – считает Н. Рожкова. При этом дальнейшее наращивание площадей, а также повышение их качества станет крайне необходимым как для увеличения привлекательности объекта для покупки потенциальным инвестором, так и для умножения конкурентоспособности действующего ТЦ.
Эволюция продолжается
Анализируя объекты, находящиеся сейчас на стадии строительства, В. Стадничук считает, что рынок ТЦ сейчас претерпевает эволюционный рост, который заключается в переходе от торговых к торгово-развлекательным форматам, что особенно характерно для объектов, расположенных в спальных районах. «Помимо этого, для новых ТЦ становится характерной либо узкая специализация, либо наоборот широкая универсализация», – дополняет В. Стадничук. Примерами специализированных ТЦ могут служить «Альта Центр» (23 тыс. кв. м), профилирующийся на торговле модной одежды, и стоковый мультибрендовый торговый комплекс «Макрос» (12 тыс. кв. м). Сдача этих ТЦ в эксплуатацию была намечена на осень 2004 г., однако на объектах в настоящие время продолжаются строительные работы. Напротив, мегамол «Олимпик Плаза» (120 тыс. кв. м) и ТРЦ «Лыбидь Плаза» (100 тыс. кв. м), которые планируют ввести в эксплуатацию в 2005–2006 гг., иллюстрируют тенденцию стремления к глобализму и универсализации. Именно эти объекты многие эксперты считают наиболее значимыми.
Предпосылкой для качественного роста рынка ТЦ также является то, что все чаще концепцию новых объектов разрабатывают профессиональные консалтинговые и девелоперские компании. «Такие ТЦ уже практически полностью соответствуют западным образцам, – считает С. Карамнов. – Сравнительный анализ можно провести по следующим критериям: высотность 1–4 этажа; торговые площади располагаются на первых двух или трех уровнях, развлекательная зона – на верхних этажах; нередко эксплуатируется цокольный этаж, где, как правило, работает якорный супермаркет; общая площадь колеблется в пределах 10–40 тыс. кв. м; 70% ТЦ имеют архитектурную доминанту – атриум; коэффициент соотношения общей и торговой площадей в ТЦ (ТРЦ) составляет в среднем порядка 1,7 (колеблется от 1,4 до 1,8; наибольший у «Глобуса» – 2,4, наименьший в «Караване» – 1,27), то есть торговая площадь обычно занимает 55–70% от общей; в 70% ТЦ в качестве якорного арендатора выступает продовольственный супер-, гипермаркет, в 15% – супермаркет детских товаров, в 20% – развлекательные структуры. Функции мини-якорей практически везде выполняют магазины известных брендов, крупные торговые точки сетевых операторов по различным группам товаров; среди товарных групп превалируют одежда и обувь. В последнее время делается мощный акцент на развлечения – во многих центрах планируется или уже есть боулинг («Ритм», «Караван», «Курени» «Променад», «Квадрат» (в 2-х планируемых проектах); в девяти – кинотеатр («Универмаг «Украина», «Караван», «Ритм», «Аладдин», «Променад», «Городок», «Олимпик Плаза», «Лыбидь Плаза», «Квадрат на Перова»); в 90% стоят игровые автоматы. Лидерами по «развлечениям» являются периферийные объекты. Практически во всех ТЦ (70%) для посетителей работают фуд-корт (4–8 ресторанов быстрого питания) и несколько отдельно стоящих небольших кафе на различных уровнях. Для детей почти везде предусмотрены детские развлекательные зоны с бебиситтерами. Все новые комплексы имеют вместительную парковку (исключение – «Глобус» и «Метроград»). Индекс парковки в среднем составляет порядка 2–2,5 машиноместа на 100 кв. м общей площади. Причем этот показатель варьируется в среднем от 1,5 до 3–3,5 мест. Наименьшее число парковочных мест в ТЦ «Украина» – 1, наибольшее – в Metro Cash & Carry – 4,5. Большинство парковок – наземные при входе в ТЦ, только три центра имеют подземный паркинг – «Мандарин Плаза», «Курени» и «Европорт» (в цоколе)».
Когда насытится рынок?
После краткого экскурса в историю отечественного рынка торговой недвижимости становится очевидным то, что новые форматы – ТЦ и ТРЦ, подменяя традиционные формы торговли, завоевывают место под солнцем. «Динамика роста современных торговых площадей налицо, – комментирует В. Бойко. – Если в 1998 г. доля ТЦ в структуре рынка составляла всего 2%, а на постсоветские универмаги приходилось 28% всех торговых площадей, то в 2003 г. ТЦ составляли уже 13%». Рост предложения, о котором позволяет говорить открытие в 2004 г. пяти новых ТЦ, а также ряд проектов, находящийся на стадии строительства, привел к тому, что доля, которую занимают ТЦ на рынке торговой недвижимости, увеличилась и будет увеличиваться в дальнейшем. Так, по мнению В. Стадничука, площади ТЦ составляют 18–29% от общего объема рынка, а по оценке Н. Рожковой, на долю ТЦ приходится 30–35%.
Несмотря на активное строительство новых ТЦ, мы все еще отстаем от большинства европейских стран по такому индикатору, как количество торговых площадей на 1 тыс. человек. Тем не менее, по оценкам С. Карамнова, по этому показателю Киев уже догоняет Москву, несмотря на то, что в столице Украины торговых площадей в ТЦ практически в три раза меньше, чем в Москве. Это можно объяснить тем, что российский рынок розничной торговли не на много опережает украинский по показателю насыщенности (что подтверждается данными рейтинга GRDI от A.T.Kearney). Так, в Украине рынок до сих пор остается недостаточно насыщенным и фрагментированным. И, по мнению большинства операторов, спрос до сих пор превалирует над предложением. «Темпы роста спроса на новые торговые площади на сегодняшний день пока опережают существующее предложение, – констатирует С. Карамнов. – В нашу компанию (Real Estate Solutions) с заявками на площади в новых ТЦ обращаются крупные сетевые арендаторы: как отечественные, киевские или региональные, так и ряд крупных российских операторов. Сегодня все эти заявки стоят в листе ожидания на 2005–2006 гг.
Наша компания ведет в Киеве порядка пяти крупных проектов, объемом около 120 тыс. кв. м. Они должны быть сданы в эксплуатацию в ближайшие один-два года и уже заполнены на 60–70%. Не отстают и регионы. Несколько проектов в крупных узловых городах Украины сданы почти на 50% уже на стадии проектирования». По мнению Н. Рожковой, до 2007 г. спрос на площади в ТЦ со стороны как потенциальных арендаторов, так и конечных потребителей будет опережать предложение, что объясняется развитием рынка розничной торговли (формируются профессиональные операторы на внутреннем рынке и приходят зарубежные) и ростом благосостояния населения. Несколько иной позиции придерживается представитель компании «Эф Ай Эм Консалтинг» В. Стадничук. Темпы роста предложения превышают спрос, одним из признаков чего являются сложности с привлечением арендаторов. Тем не менее, все эксперты сошлись во мнении, что объем новых площадей в ТЦ, которые столичный рынок готов поглотить в период 2005–2006 гг., составит приблизительно 250–270 тыс. кв. м. Это равняется емкости новых объектов, которые будут введены в эксплуатацию в этот период. При этом общий объем площадей в современных ТЦ удвоится и составит примерно 500–600 тыс. кв. м.