Беларусь: Покупатели столичных квартир заняли выжидательную позицию

Но в текущем году ситуация может измениться. Судя по оценкам специалистов некоторых агентств недвижимости, с начала года резко уменьшилось количество заявок на покупку минских квартир. Риэлтеры полагают, что это вызвано обещаниями властей о том, что квартиры непременно должны подешеветь. Как результат, продавцы уже не так активно накручивают цены на свои квартиры, а когда появляется долгожданный покупатель, даже готовы уступить в цене 500-1000 долл. США.

В целом можно сказать, что прогнозы минских риэлтеров относительно развития событий на рынке жилья оправдались, если не считать ажиотажного роста цен на некоторые типы вторичных квартир. В общем объеме квартирных сделок, оформленных через крупные агентства недвижимости, самыми востребованными оказались так называемые стандартные квартиры - жилые помещения средних и типовых потребительских качеств и расположенные в домах, построенных в 1990-2002 годах. Их доля составила около 50-56 процентов. На втором месте (20-25 процентов) оказались "хрущевки". Третье и четвертое места разделили «брежневки» и квартиры свободной планировки («современные»), расположенные в домах, возраст которых не превышает трех лет.

 

При этом самое большое количество "стандартного" и "современного" вторичного жилья было продано в четвертом квартале прошлого года. Одно из наиболее реальных объяснений этому, по мнению риэлтеров, - готовившееся, но отмененное перед самым Новым годом введение с 1 января 2006 года подоходного налога на доходы физических лиц, полученные от сделок с недвижимостью, находившейся в собственности продавцов менее 5 лет.

 

Что касается цен, то в среднем квадратный метр столичного жилья, судя по реальным продажам, подорожал на 38-42 процента. При этом в разных районах квартирные цены вели себя по-разному. Так, некоторыми агентствами зафиксировано, что больше всего подорожали однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Центральном районе (на 50 и 51 процент соответственно) и Первомайском (на 59 и 40 процентов). Рост цен на "трешки" и "четырешки", вопреки сложившемуся мнению, что они всегда дорожают меньше малогабаритных квартир, составил 59 и 52 процентов в Первомайском и Московском районах соответственно. Причем в некоторых районах удорожание трехкомнатных квартир превысило на 10 процентных пунктов аналогичный показатель по двухкомнатным жилым помещениям.

 

Анализируя динамику удорожания разнотипных квартир в отдельно взятых районах и в целом по городу, риэлтеры выявили ряд закономерностей. Самыми быстрыми на подъем всегда оказываются цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Их удорожание происходит, как правило, скачкообразно. В прошлом году эти скачки были отмечены в феврале и в сентябре-октябре. В промежутках между скачками рост малозаметен. А вот "трешки" и "четырешки" ведут себя, как правило, более спокойно. Но по итогам прошлого года они подорожали в некоторых районах больше всего. Чем это можно объяснить?

По мнению специалистов, независимо от платежеспособности покупателя на выбор квартиры влияет в конечном итоге сумма предлагаемой сделки, а не стоимость единицы площади. И поэтому человек часто стоит перед выбором, что ему лучше купить, например, однокомнатную по 1000 долл. США/кв. м, трехкомнатную по 800 долл. США/кв. м или четырехкомнатную по 700 долл. США/кв. м. И когда разбежка в цене квадратного метра квартир разного метража достигает максимума, выбор делается в пользу большей площади.

 

В результате происходит переориентация спроса с однокомнатных квартир на многокомнатные. Но по мере того, как интерес к тем же 4-комнатным повышается, продавцы увеличивают цены на них. И это им удается до тех пор, пока из-за удорожания четырехкомнатные снова не утратят привлекательность для покупателей и вектор спроса не вернется к менее габаритным квартирам. Как только приток потенциальных покупателей малометражек становится ощутимым, цены на них делают очередной скачок. И все снова повторяется.

 

Это говорит о том, что цены в каждом секторе минского рынка ведут себя циклично, и каждый цикл состоит из двух основных фаз - активная и пассивная. Эта цикличность наиболее отчетливо видна в секторе недорого жилья на вторичном рынке. При этом длительность как всего цикла, так и его фаз, а также темпы удорожания у каждого сектора разные. Как уже было сказано, однокомнатные ведут себя более импульсивно, чем многокомнатные. Аналогичные результаты дает сопоставление квартир (всех габаритов), относящихся к эконом-классу и элитному жилью.

 

Отмечено также, что в каждом ценовом секторе квартирного рынка (элитный, средний, эконом-класс) свой покупатель. Например, граждан, у которых вообще нет крыши над головой и которые располагают минимумом средств (таких в Минске, по разным оценкам, около 30 процентов от общего количества потенциальных покупателей), интересуют "хрущевки" и "брежневки". Средняя категория (около 55 процентов) сориентирована на «стандартные» квартиры. Граждан, имеющих высокую покупательную способность (не более 15 процентов), интересует, понятно, жилье повышенных потребительских качеств.

 

Причем названные пропорции меняются. Так, в последнее время, судя по динамике спроса, наблюдается существенный отток покупателей из первой группы во вторую, чему во многом способствует повышение доступности кредитных ресурсов коммерческих банков. Первая группа также уменьшается за счет того, что так называемые очередники начинают строительство с привлечением льготных кредитов. А вот доля "солидных" покупателей если и увеличивается, то весьма медленно.

 

Сказанное выше объясняет, почему квартиры, претендующие на элитность, дорожают медленнее и мало отличаются по ценам от квартир в типовых новостройках. Причем в последнее время ценовая разница даже уменьшается.

 

Еще один сектор рынка, который влияет на динамику структуры спроса и цен на квартиры – рынок коттеджей, который в основном сосредоточен в пригороде Минска. По оценкам риэлтеров, за последних два года спрос и цены на индивидуальное жилье в пригороде выросли почти в 2 раза. Это объясняется двумя основными причинами.

 

Во-первых, коттеджные поселки стали пригодными для проживания. Во-вторых, построить дом хозспособом до недавнего времени получалось не намного дороже, а в некоторых случаях даже дешевле, чем купить квартиру площадью более 100 квадратных метров в Минске. Поэтому можно предположить, что отток покупателей, включая дольщиков, с минского рынка жилья высоких потребительских качеств произошел за счет увеличения интереса к возможности поселиться в пригородном коттеджном поселке.

 

Несколько слов о том, как же будут вести себя квартирные цены в текущем году. Здесь мнения разделились. Одни риэлтеры утверждают, что темпы удорожания жилья могут выровняться и что рост цен на квартиры всех типов, включая первичные и вторичные, составит в среднем около 15-20 процентов.

 

По мнению других, цены на первичном рынке вырастут в пределах официальной инфляции, а что касается вторичного жилья, то оно к концу года может даже подешеветь, но не более чем на 10 процентов. Правда это удешевление будет обусловлено не столько экономическими, сколько психологическими факторами. Потому что продекларированное выполнение городской программы по вводу в текущем году около 1 млн. кв. метров столичного жилья вряд ли осуществится из-за недостаточного задела начатых строительством домов. Между тем, немалая часть потенциальных покупателей настроена на то, что в будущем власти все же реализуют свое намерение по дальнейшему удешевлению квартир путем увеличения объемов строительства жилья и уменьшению затрат, не связанных непосредственно с возведением самих домов. Возможно поэтому с начала года спрос на вторичные квартиры заметно поубавился и, как уже было сказано в самом начале, продавцы вынуждены идти на уступки в цене. Правда, размер уступки пока не превышает 1000 долл. США.

 

Еще специалисты ожидают увеличения предложения на продажу участков и недостроенных коттеджей, расположенных в пригороде Минска, что возможно в связи с недавним принятием указов № 58 и 87. Если цены на такую недвижимость в связи с увеличением предложения пойдут вниз, то часть потенциальных покупателей минских квартир может неожиданно изменить свои намерения в пользу возможности поселиться в загородном доме.

 

(При подготовке обзора использовалась информация и мнения специалистов агентств недвижимости «БелЦТН», «Загородный дом», «Твоя столица», а также высказывания риэлтеров на специализированных интернет-сайтах).

 

Марина Сиротко