База, база, я - покупатель!

«В пионерлагерь»,— слышался радостный шепот, и родители готовы были с головой погрузиться в работу или в ремонт, чтобы, решив все дела, собраться да и дунуть куда-нибудь в околостоличные лесные дебри, где под сенью сосен пряталась пара десятков домиков: тогда они уже сами проникались почти ребяческим задором. Но прошло лет десять, и турбазы под Киевом превратились в своеобразные голливудские городки призраков, на которые зарятся риэлторы и застройщики. Более того, базы отдыха при крупных киевских предприятиях то и дело становятся предметом отчаянной конкуренции на рынке недвижимости.
Если еще лет пять назад вывешенные на стендах некоторых из киевских предприятий снимки, изображавшие домик на берегу голубого озера, звучали зазывно, то сейчас не осталось и следа как от фотографий, так и от самих объектов. Какая-то часть их, что называется, разошлась по рукам, а какие-то застыли в ожидании того, что номинального хозяина сменит реальный.
К высшей категории продажи относятся район, где расположен известный коттеджный городок «Золотые Ворота», а также Романово, Пуща-Водица, Осокорки, Русановские Сады (правда, в русле последних строительных порывов властей они обещают мирно прекратить свое существование). Эти земли находятся в чистой экологической зоне, в пределах 30 км от Киева. Впрочем, если покупатель не может позволить себе покупать «базовую» недвижимость по ценам Обуховского направления, тогда заходит речь о Житомирской (Мрия, Капитановка, Гореничи) или же Одесской трассе (Круглик, Васильков). Кстати, последняя в силу «трассостроительных» веяний тоже, судя по всему, в ближайшее время вырастет в цене. В свою очередь, пользуется спросом рекреационная зона вокруг Ворзеля. Тут, по словам одного из столичных риэлторов, застроенные домиками участки покупают, так сказать, не глядя и за тысячи у. е., а если их отличает эксклюзивный ландшафт, то клиент согласен платить и 5 тысяч у. е. за сотку.
Хотя соотношение предложения и спроса нынче не в пользу первого, в то же время нельзя сказать, что нынешний покупатель сметает все подряд. Некоторые риэлторы отмечают, что во многих случаях покупатель неохотно приобретает базы отдыха поскольку ему, придется, во-первых решать проблемы старых построек, а во-вторых — снова вступать с властью в градостроительные отношения, то есть оформлять землеотвод, договор аренды и пр.
Менее привлекательны для покупателя такие города, как Гостомель и другие, обозначенные на карте пятнами постчернобыльской радиоактивности, а также загрязненная зона вдоль Киевского моря. Впрочем, и эти направления тоже считаются достаточно престижными благодаря близости к столице. Хотя на значение пригородных баз влияет в основном тот факт, что под Киевом их осталось немного. Порой желающим присмотреть себе подходящий объект приходится долго колесить по окрестностям столицы, но и это не гарантирует успеха.
Специалисты насчитывают в столичных окрестностях несколько десятков еще не проданных баз отдыха. Все они представляют собой дочерние подразделения больших промышленных предприятий. По вполне объективным причинам многие из них сегодня переживают не лучшие времена, некоторые влачат жалкое существование, а иные и вовсе превратились в набор строений, более-менее легко трансформируемых или вообще ликвидируемых. Баз много в районе Козина (тут их насчитывается свыше 10), столько же — на околицах Пирогова, вполовину меньше в Летках, по нескольку в Ровжах, Хотяновке, Пуховке и Осещине. Поскольку количество предложений все же ограниченно, а спрос на базы отдыха растет фантастическими темпами, то агентства недвижимости склонны рассматривать этот сегмент рынка как временный. Ожидается, что все базы найдут постоянных частных владельцев в течение нескольких ближайших лет. Прецеденты уже есть. Так, когда месяц назад на рынок была выброшена база в Летках на Десне (собственность Фонда госимущества), то продали ее буквально в течение нескольких дней.
Отражается на стоимости объектов рекреационного значения то, что безумным спросом пользуется околостоличная земля вблизи озер и лесов. Так, цены на землю близ Киева выросли два года назад вслед за ценовым рывком столичных квартир. Сегодня приобрести участок в 15 соток и построить на нем двухэтажный домик стоит столько же, сколько купить квартиру в центре площадью 150 кв. м — к тому же не по самой низкой цене (где-то 1700 у. е. за кв. м).
Существенно повлияло на увеличение активности потенциальных покупателей баз отдыха то, что практически завершился процесс выкупа земельных участков, отводимых под строительство коттеджных городков. Точка в этом деле была поставлена совсем недавно, когда Киевзем официально прекратил раздачу земель в пределах города, мотивировав это низкой рентабельностью подобного строительства для столичного хозяйства. И хотя директор ЗАО «Трест Киевгорстрой-1» Валерий Бабич как-то скромно отметил, что «строительство коттеджных городков маловыгодно для застройщиков», строители не в убытке. В то же время того, кто подумал, что можно купить базу с землей, а потом построить на ней коттеджный городок, ждет головная боль, связанная с перепрофилированием участка. «Выиграет тот, кто, купив базу отдыха, сделает из нее ту же базу отдыха,— заметил по этому поводу один из риэлторов,— а если планируется коттеджное строительство, то нужно покупать свободный участок».
Тем временем большинство риэлторов сходится в том, что именно конец эры земельной приватизации стал фактическим стартом активного развития сегмента баз отдыха. Оказалось, что хорошие места вдруг закончились, остались запущенные поля и болота, которые необходимо окультуривать. Тогда всем и открылось, что, собственно, базы отдыха являются очень выгодным вложением денег. Люди понимают: если большинство баз сегодня разойдется по рукам, то другого шанса приобрести такую недвижимость в 50-километровой зоне вокруг Киева уже никогда не будет.
Конечно, подобные рекреационные объекты имеют как достоинства, и так и недостатки. Очевидное преимущество баз отдыха состоит в том, что они располагают уже сформированной инфраструктурой: как правило, это и хорошие подъездные дороги, и водопровод. Иногда к ним подведены и газовые трубы, а это экономит не только деньги, но и время покупателя таких объектов: не нужно тратить средства на долгосрочные работы и можно сразу реализовать идею окупаемости. Кроме того, базы отдыха в силу своей рекреационной направленности, как правило, выходят к водоему и имеют более-менее окультуренный пляж, на котором можно отдохнуть. К услугам тех, кто хотел бы просто скоротать время,— дорожки между соснами или у края берега. Пройдясь по ним, так и тянет расположиться на берегу, выяснить с коллегой перспективы на следующую за отпуском рабочую неделю или просто помечтать. К слову, если новые коттеджные городки сейчас строят преимущественно вокруг озер, то старые базы отдыха стоят на берегах Днепра и Десны, и некоторые покупатели пользуются этим, чтобы перепрофилировать базы или часть их корпусов в предприятия, требующие в качестве составляющей производственного процесса подачи воды. Впрочем, такое случается очень редко.
В числе главных признаков элитарности пригородной земли операторы рынка называют красивый ландшафт, близость к главным трассам, коммуникациям и крупным водоемам (прежде всего к Днепру и Десне). Два участка в Козине, расположенные рядом, могут значительно отличаться по цене только из-за того, что у одного есть выход к воде и подъезд к лесной зоне, а второй — выходит в поле. Интересно, что на цену может влиять и такой субъективный фактор, как наличие соседей сходного уровня состоятельности, с которыми можно при случае завязать полезное знакомство. Это в одинаковой степени относится и к коттеджам, и к базам отдыха.
Кто же покупает эти объекты? Операторы рынка дают следующие основные приметы стандартного покупателя базы отдыха. Это представитель очень крупной частной компании, которая в теплое время года использует пригородную недвижимость для отдыха работников, а осенью и зимой проводит там учебные тренинги и семинары. Риэлторы подчеркивают, что в последнее время участились заявки на покупку баз со стороны крупных системных банков, которые таким образом пытаются выполнить социальные программы, рассчитанные на своих работников. Кроме этого, довольно популярным среди новых владельцев стал арендный бизнес. Чтобы летом этого года снять на месяц домик в Конча-Заспе, нужно было приготовить 200 у. е. В целом судить о прибыльности этого бизнеса сложно, но у него явно неплохие перспективы.
Главная проблема старых баз отдыха — очень плохое качество объектов и коммуникаций. В отличие от Крыма, где также наблюдается ажиотажный спрос на базы отдыха, в столице никто не позаботился о том, чтобы «подогнать» предложение под спрос. Если года 3-4 назад все объекты на Южном берегу Крыма были отремонтированы (как минимум косметически), а некоторые старые корпуса даже снесли, построив на их месте современные, то базам киевским до них далеко. Наверное, сыграло свою роль и то, что, вдохнув воздуха независимости, жители столицы серьезно увлеклись обустройством собственного быта, мечтая встретить старость в роскошном шезлонге на крыльце личного особняка или коттеджа. Впрочем, крымские базы рассматриваются только как место для отдыха, поэтому и цены на них существенно выше киевских: от 5 тыс. у. е. за сотку.
Покупка баз имеет и обратную сторону: вслед за ней в компанию приходят и проблемы. Так, уже известен случай, когда фирме предложили базу отдыха на Трухановом острове, но дело не дошло даже до «смотрин». По словам одного из потенциальных покупателей, базы, которые сейчас продают в этом районе Киева, есть смысл покупать только для корпоративных целей. «Мы хотели бы инвестировать средства в сферу развлечений,— рассказал бизнесмен.— Поскольку более-менее развитых коммуникаций и официального транспортного сообщения с «большой землей» на острове нет, а на разрешение этих вопросов у власти, как ожидается, уйдет несколько лет, создать полноценную современную зону отдыха в таких условиях довольно сложно. Конечно, можно получать электричество с помощью дизель-генератора, а воду брать из собственной скважины, но стоимость такого «удовольствия» в пересчете на одного посетителя, которому тем или иным путем посчастливится добраться до базы, будет настолько высокой, что на массовость рассчитывать не приходится».
Если говорить о ценах, то они колеблются в зависимости как от близости к столице, так и от вида и характера местности. Вне всякого сомнения, лучшие места часто спрятаны от людского глаза, но таких становится все меньше и меньше.
Цена объекта может достигать 4-6 тыс. у. е. Таким образом, небольшая база площадью 1 га «потянет» минимум на 100 тыс. у. е. Учитывая, что все бывшие советские базы отдыха априори получали лучшие места — живописные, чистые, часто в сосновом лесу неподалеку от Киева,— большинство объектов находится в высшей ценовой категории. К тому же, если новый владелец получает в свое распоряжение находящиеся в нормальном состоянии водо- и газопровод, цена объекта порой вырастает в несколько раз. При этом на рынок время от времени выбрасывают очень старые базы без коммуникаций, размещенные далеко от Киева. Стоят они от 300 у. е. за сотку.
Прогноз рыночных перспектив этого сегмента неоднозначен. Так, по мнению операторов рынка, в ближайшее время объем предложений не будет расти. Промышленные предприятия, способные хоть как-то содержать свои базы, будут ждать повышения цен до максимума, а это случится, когда рынок свободной земли под Киевом иссякнет. По прогнозам специалистов, цены на базы отдыха будут расти быстрее, чем общие цены на столичную землю. За 5-6 лет они подорожают как минимум вдвое. Также эксперты не исключают сценария, согласно которому большинство нынешних баз перейдет в собственность отдельных лиц. Тогда на большой территории появятся 1-2 коттеджа, а от бывшего объекта отдыха останутся только подъездная дорога и замечательные пейзажи.