Банкиры начали битву за ипотеку

Поднаторев в работе на ипотечном рынке, финансисты начали улучшать условия кредитования покупок недвижимости. Либерализация происходит во всех направлениях одновременно — удлиняются сроки кредитования, снижаются размер первичного взноса и процентная ставка по займам.
Длиннее и дешевле
По словам банкиров, пересмотр условий кредитования покупок жилья становится просто жизненной необходимостью. Если банки не будут на это идти, то они просто выпадут из рынка, на котором, несмотря на его неразвитость, финучреждениям все тяжелее уживаться. «Сегодня можно говорить о существенном обострении конкуренции, поскольку банки, главным образом крупные, пытаются занять свою нишу на этом рынке. Это проявляется в различных программах и условиях, которые предлагаются клиентам», — отметил в разговоре заместитель начальника управления потребительского кредитования банка «Аваль» Владимир Бондаренко. Улучшение условий кредитования зависит от возможностей каждого отдельно взятого банка. «Если пять лет назад, когда начинали ипотечное кредитование, мы выдавали кредиты на пять лет с первичным взносом 40% под 35% годовых в иностранной валюте, то этой осенью мы стали кредитовать сроком на 20 лет с первичным взносом 5% стоимости жилья под 12% годовых в СКВ. Это позволит нам существенно расширить клиентскую группу, которая сможет претендовать на подобные кредиты», — подчеркнула в разговоре с «ДС» вице-президент АКБ «Правэкс-банк» Ирена Кильчицкая.
Предлагая новые условия кредитования, каждое финучреждение преследует свои цели. Уменьшение первичного взноса позволяет увеличить количество потенциальных заемщиков и заработки банков. С одной стороны, банк предоставляет более широкие возможности для желающих купить недвижимость, но не имеющих при этом базовых 30% стоимости жилья. С другой — уменьшение клиентского взноса в недвижимость влечет за собой выдачу кредита в большем объеме и, соответственно, более высокий общий доход от операции. Правда, финансисты уже сейчас уверяют, что к расширению кредитных возможностей будут подходить спокойно. «Мы собираемся делать все для того, чтобы увеличение спроса на кредиты, которые будут становиться доступнее, не приводило к росту цен на недвижимость», — уверила г-жа Кильчицкая. На практике это должно выражаться в том, что банки не станут браться за кредитование объектов недвижимости, если их стоимость будет завышаться исходя из спекулятивных настроений, царящих на рынке. Речь идет о кредитных продажах на вторичном рынке. Именно они сейчас обеспечивают львиную долю ипотечных портфелей банков. «В нашем банке на покупку новостроек выдается 10–15% ипотечных кредитов, остальное — бывшие в употреблении квартиры», — сказал «ДС» управляющий Киевской областной дирекции Укрсоцбанка Андрей Онистрат.
Немного иначе можно объяснить нововведения таких банков, как «Аваль», которые пытаются продвинуть в массы гривневые займы, практически не пользующиеся нынче спросом при долгосрочном кредитовании из-за достаточно высокой стоимости. Недавно «Аваль» снизил процентные ставки по гривневым кредитам: на 1–5 лет с 21 до 18% годовых, на 5–8 лет — с 22 до 19%, на 8–10 лет — с 22 до 20% годовых. С одной стороны, он популяризирует гривневое кредитование, но с другой — все говорит о том, что банк, похоже, переусердствовал, привлекая вклады в нацвалюте. И теперь пытается как можно активнее разместить эти средства, пускай даже дешевле, чем конкуренты. Другие финучреждения не стремятся протаптывать новые дорожки, а стараются обратить на себя внимание конкурентными ставками по более популярным валютным займам. «В августе были пересмотрены ставки кредитования населения на приобретение и инвестирование в строительство недвижимости. И сегодня мы предлагаем следующие условия: кредиты в инвалюте до пяти лет под 13% годовых, на 5–10 лет — под 11,5–12%, на 10–15 — 12–12,5%», — сообщил начальник управления розничного кредитования АКИБ «УкрСиббанк» Иван Истомин.
Правда, наращивание объема ипотечного кредитования за счет валютных займов банки проводят на свой страх и риск. Поскольку тем самым они усугубляют и без того достаточно серьезный дисбаланс между активами и пассивами. Сейчас пассивная база клиентов состоит из гривни, а активная — из СКВ.
Ставки отправят в плавание
Несмотря на казалось бы предельное снижение кредитных ставок, финансисты еще не исчерпали всех возможностей по удешевлению ипотечных займов. Одним из основных инструментов, которые в ближайшем будущем позволят опускать цены на кредиты, сейчас называется внедрение механизма плавающей процентной ставки. «Использование банками плавающей ставки позволит лучше управлять ценовым риском и, соответственно, снизить ставки по кредитованию. Довольно высокая стоимость кредитов по фиксированным ставкам сегодня сохраняется в силу сложного прогнозирования стоимости привлечения депозитов, ее возможного увеличения», — рассказал в интервью «ДС» исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Сергей Волков. По его словам, ассоциация ведет консультации с НБУ на предмет публикации наиболее приемлемого на сегодня индикатора для расчета плавающих ставок — средневзвешенной ставки привлечения на депозиты физлиц сроком более года первой группой коммерческих банков.
Предполагается, что как только банки пропишут в договорах с клиентами право менять процентную ставку по действующему кредитному договору, они перестанут разово закладывать все свои риски в цену кредита на момент подписания договора с клиентом и понизят ставки. Поскольку будут знать, что в случае изменения ситуации на рынке смогут в любой момент изменить условия договора. При этом финансисты уверяют, что и заемщики не останутся в накладе. Банк не сможет завышать стоимость кредита, поскольку в договоре с клиентом будут оговариваться алгоритм расчета и изменения плавающей ставки.
Ресурсы выудят из рефинансирования
Предусматривается, что серьезным подспорьем для банков, делающих ставку на удешевление ипотечных кредитов, станет и рефинансирование. Банкиры рассчитывают на его получение после создания государственной ипотечной компании, на которую сейчас возлагают большие надежды. После постановления Кабмина, вышедшего в свет пару недель назад, началась разработка устава новой структуры. Поэтому уже теперь можно делать предварительные выводы о возможностях, которые откроет перед рынком ипотечная компания. «Ипотечное учреждение повысит ликвидность ипотечных кредиторов, рефинансируя их путем покупки стандартных ипотечных кредитов либо кредитуя под их залог. Ресурсы на эти цели будут привлекаться за счет выпусков облигаций. Они будут ограничиваться суммой приобретенных стандартных ипотечных активов учреждения и довольно жесткими регламентами в отношении ее финансовой деятельности», — рассказал Сергей Волков.
Планируется, что ипотечная компания будет выпускать среднесрочные (до трех лет) и краткосрочные облигации. Не исключается, что помимо жестких ограничений объема выпуска, эти «бумаги» получат госгарантии. Уже сегодня специалисты прогнозируют, что доходность по ним будет превышать доходность по облигациям государственного займа. Кроме всего прочего, стимулировать покупку новых бумаг должно и то, что Нацбанк будет предоставлять банкам рефинансирование под их залог.
Иностранцы наступают
Вместе с тем рынок продолжит развиваться за счет возможностей новых участников. Отечественные банки ожидают ужесточения конкуренции со стороны иностранных коллег, серьезно заявивших о себе. В частности, недавно акционер создаваемого Международного ипотечного банка Western NIS Enterprise Fund привлек на развитие свого детища дополнительные $30 млн на 10 лет у Ovеrseas Private Investment Corporation. Единственное, что смогут противопоставить украинские банки иностранному конкуренту, который пока лишь получает лицензию на работу на рынке, так это привлечение похожего по происхождению и условиям ресурса. «Сейчас мы ведем переговоры с ЕБРР о предоставлении нам кредитной линии для финансирования ипотеки. Условия предоставления кредитов в рамках этой линии еще уточняются, но уже сейчас можно сказать, что процентные ставки по ним будут точно не выше банковских, а средства могут предоставляться на срок до 15 лет», — сообщил Владимир Бондаренко из банка «Аваль».
Дабы выдержать конкуренцию с западными коллегами, украинским банкирам придется пересматривать и процедурные моменты обслуживания клиентов. «Предлагающие невысокие ставки банки еще не могут похвастаться быстротой принятия решений. Крупнейшие участники ипотечного рынка могут рассматривать кредитные заявки до месяца», — отметил в разговоре с «ДС» Андрей Онистрат. Одновременно банкиры намерены развивать инфраструктуру, а именно: расширять свои сети ипотечных центров. В результате всех процедурных и ценовых преобразований финансисты предполагают достаточно существенно нарастить свои портфели. «За сентябрь розничный ипотечный кредитный портфель нашего банка увеличился почти на $7 млн. До конца 2004 г. мы планируем увеличить его еще на $25 млн», — резюмировал Иван Истомин из УкрСиббанка. В целом, по системе ипотечный портфель может вырасти на 25–30%.