Аренда московских квартир дорожает быстрее, чем сами квартиры

Эксперты говорят о начале периода стабилизации, но предупреждают, что фоном для нее может послужить резкое повышение арендных ставок на жилую недвижимость эконом-класса.

 

Переоценка ценностей

 

Практически все эксперты называют октябрь переломным, обосновывая свое мнение тем, что именно в прошедший месяц обозначилась тенденция к стабилизации московского рынка жилья.

 

Данные разных компаний и разных специалистов во многом не сходятся, но при этом очевиден факт, что темпы роста цен на столичные квартиры заметно сократились.

 

Так, по подсчетам экспертов портала IRN.RU, средний уровень стоимости одного квадратного метра в октябре поднялся на 3,9% и составил $4050. Представители консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" утверждают, что цены выросли на 2,3%, достигнув отметки в $4774 за квадратный метр. А специалисты аналитического отдела агентства недвижимости "Савва" отмечают, что квартиры в Москве в прошлом месяце подорожали на 1,84%, оценивая квадратный метр теперь в $4648.

 

При этом, как указывает руководитель группы экспертов IRN.RU Олег Репченко, на протяжении октября темпы роста цен постоянно уменьшались: если еще в конце сентября они продолжали повышаться по 0,8 - 1% в неделю, то уже к концу месяца их прирост едва достигал 0,5%.

 

Таким образом, впервые за последний год в последние две недели октября ценовая динамика оставалась в границах, которые считаются нормальными для стабильно развивающейся экономике - не более 2% в месяц.

 

Однако, как думает О. Репченко, подобные цифры свидетельствуют скорее не о том, что столичный рынок недвижимости вступил на путь поступательного развития, а о том, что на смену периоду бурного подъема приходит стагнация и даже вероятный спад некоторых сегментов.

 

"Даже рост цен в 0,5% в неделю носит, скорее, остаточный характер, показывая ситуацию "по инерции", - полагает собеседник "Интерфакса". - При этом систематическое снижение темпов роста индекса стоимости как раз и означает, что с каждой неделей дешевеющих квартир становится все больше, а дорожающих все меньше".

 

Но не все опрошенные агентством специалисты так категоричны: большая часть экспертов говорит, что для описания происходящего в данный момент на рынке жилья в столице больше подходят слова "стабилизация" и "коррекция".

 

"Оснований для стагнации рынка нет. В России человек, желающий вложить заработанные средства, практически не обладает выбором. Банковские депозиты даже не спасают от инфляции. Фондовый рынок нов и слишком сложен для рядового инвестора. Поэтому и предпочитают люди вкладывать в недвижимость, как нечто осязаемое и понятное. Она не подвержена серьезным ценовым колебаниям, как другие инструменты", - думает пресс-секретарь девелоперской компании "Сити XXI век" Сергей Лядов.

 

Независимый аналитик Андрей Бекетов считает, что "в целом рынок переходит к боковому тренду, если применять биржевую терминологию".

 

"Вторичные качественные и количественные характеристики рынка возвращаются к стандартным значениям. При этом происходит ценовая корректировка по сегментам рынка - как по типам домов, так и по их местоположению. Это довольно длительный процесс, который, вероятнее всего, затянется до конца этого года", - поясняет он.

 

"Ранее, в период повышенного спроса некоторые категории жилья были переоценены, в этих сегментах возможно снижение цен, - соглашается с ним коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов. - В условиях стабилизации рынка жилой недвижимости и отсутствия ажиотажа покупатели станут более взвешено и обдуманно подходить к вопросу выбора будущего жилья".

 

А директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская предполагает, что в ближайшие месяцы увеличение стоимости будет происходить прежде всего в объектах бизнес-класс, имеющих "более выгодное расположение и интересное архитектурно-планировочное решение". "Переоцененное дешевое жилье просядет в цене, в то время как жилье современное и ликвидное как минимум сохранит свою стоимость", - говорит она.

 

Скачок предложения

 

Эксперты отмечают, что в прошедшем месяце значительно увеличился объем предложения по столичным квартирам - в среднем по рынку на 13,3 - 13,9%, констатируя, что в сегментах первички и вторички в данный момент проявляются противоположные по своей сути тренды.

 

Аналитики агентства недвижимости "Савва", изучавшие вторичный рынок жилья, наибольший прирост новых объектов зарегистрировали в наиболее популярных и доступных однокомнатных квартирах - 25,2%, тогда как трех- и четырехкомнатных квартир стало больше на рынке всего на 16 и 11% соответственно.

 

По данным начальника аналитического отдела корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Александра Матвеева, предложение на вторичке в столице в среднем выросло на 26,4%. "По отношению к началу этого года увеличение составило 46,2%. К продаже предлагалось 33 562 квартиры, что почти соответствует показателям марта 2005 года", - утверждает он.

 

В свою очередь Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty, рассказывает, что на первичном рынке жилья практически не было заметно увеличение предложение. В то же время, по ее словам, именно первичка дала основной рост цены квадратного метра в индексы, показывающие среднюю стоимость жилья в Москве.

 

По наблюдениям сотрудников ее компании, ценовая динамика в сегменте готового жилья практически не менялась, тогда как новостройки эконом-класса подорожали на 1,5%, бизнес-класса - на 1,5 - 3%, а элит-класса - на 3,5 - 5%.

 

При этом, как указывает эксперт, на рынке наблюдается заметное снижение доли жилья эконом-класса. "Из 110 объектов около 60% - это жилье бизнес и элит-класса", - говорит она, связывая происходящие изменения с высокой стоимостью подготовки площадки под строительство.

 

"Девелоперы выбирают более рентабельные проекты бизнес-класса, а панель постепенно исчезает. Теперь ею застраиваются преимущественно Жулебино и юго-восток столицы", - подчеркивает В. Лукина.

 

Маркетолог "ИНКОМ-Недвижимость" Ирина Егорова отмечает, что наибольшим ростом и цен, и предложения на первичке рынок характеризовался в Юго-Западном и Западном административных округах столицы: "В этих районах сосредоточено наибольшее количество строительных площадок и максимальный выбор предложений для покупателя по ценам, планировкам, инфраструктуре, местоположению дома".

 

Дорожающая аренда

 

На фоне постепенно стабилизирующегося рынка купли-продажи жилья начинает набирать обороты динамика изменения арендных ставок в Москве.

 

В целом, как признаются собеседники "Интерфакса", рынок аренды традиционно более предсказуем, стабилен и статичен.

 

"На протяжении длительного времени ставки на аренду жилья растут приблизительно теми же темпами, что и рост реальных доходов у населения. То есть повысилась зарплата - жди повышения аренды", - говорит О. Побединская.

 

Заместитель руководителя управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Мария Жукова подчеркивает, что на рынке аренды почти не видно разрыва между показателями арендных ставок этого и прошлого года, а "на рынке купли-продажи этот разрыв очень велик".

 

Но в то же время специалист рассказывает, что в последнее время эта ситуация меняется: "На сегодняшний день желающих снять квартиру не стало меньше. Просто далеко не все себе могут это позволить. Поэтому растет спрос на комнаты. Расширяется практика съема квартиры сразу несколькими людьми или семьями".

 

Пресс-секретарь компании "МИАН - Агентство недвижимости" Динара Лизунова говорит, что доля желающих "арендовать" против желающих "купить", по статистике ее компании, увеличилась вдвое. "Динамика роста арендных ставок в сегменте жилой недвижимости явно не соответствует росту цен на недвижимости. За прошедший год стоимость аренды увеличились примерно на 20 - 25%", - объясняет она.

 

В. Лукина связывает значительное прибавление количества людей, делающих выбор в пользу съемной квартиры, с ухудшением ситуации с ипотекой. По ее словам, несмотря на доступность финансовых ресурсов, кредитов, на которые банки готовы дать разрешение, многим просто не хватает на приобретение квартиры в столице.

 

"Собственники квартир также заметили эту тенденцию, и во втором полугодии этого года ставки аренды квартир в Москве растут намного быстрее, чем в первом. Кроме того, наши риэлторы констатируют, что инвестиционная составляющая как причина покупки квартиры среди людей с деньгами постепенно восстанавливается", - подчеркивает представитель Vesco Realty.

 

Однако М. Жукова указывает, что "рост арендных ставок, в первую очередь в сегменте эконом-класса, приближается к пределу платежеспособного спроса". Так, только в октябре стоимость съемной однокомнатной квартиры поднялась, по ее данным, на 2,5% (21,6% с начала года) и составила $602 в месяц. Аренда двухкомнатной квартиры в прошлом месяце выросла сильнее всех прочих - на 3,2% (13% с начала года) до уровня в $699. Аренда трехкомнатного жилья подешевела на 1,4%, колеблясь в пределах $830 (рост с начала года составил 14,4%).

 

Инвесторы идут

 

Несмотря на достаточно очевидную тенденцию ослабления стоимостной динамики на рынке как вторичной, так и первичной недвижимости столицы, эксперты агентства так и не смогли прийти к единому мнению по дальнейшему сценарию поведения рынка.

 

В. Лукина думает, что еще до конца года жилье в Москве может подорожать на 10%. "Для рынка жилой недвижимости в столице характерна сезонность, - отстаивает она свою точку зрения. - Как правило, до марта значительного движения цен не наблюдается, затем до июня включительно рынок активен, с июля по октябрь на нем снова происходит спад, а в последние два месяца года - подъем, причем не только спроса, но и предложения. Поэтому наравне с новым повышением цен я жду выхода на рынок и новых объектов.

 

Сергей Лядов считает подобный вариант развития событий вполне возможным: "К Новому году активность покупателей начнет повышаться, поскольку их ожидания о снижении цен не оправдаются. В то же время в силу постоянного повышения издержек застройщиков уменьшение стоимости квадратного метра будет чревато для них угрозой банкротства. В результате на рынок выйдет отложенный спрос и цены начнут снова расти".

 

Большинство же собеседников "Интерфакса" склоняется к позиции, что в ближайшие четыре - шесть месяцев цены на московские квартиры будут относительно стабильны.

 

Например, первый заместитель генерального директора по организации продаж ЗАО "М. О. Р. Е.-Плаза" Алексей Медведев считает, что рост цен сохранится на прежнем уровне в 1 - 3% в месяц. При этом, однако, девелопер высказывает предположение, что "в связи с наметившейся стабилизацией сейчас может начаться выход на рынок "инвестиционных квартир" с целью фиксации прибыли".

 

"Они, скорее всего, будут появляться небольшими объемами в домах, где реализация квартир уже близится к завершению или уже закончилась", - полагает он.

 

А В. Козлов замечает, что, по его мнению, появление на рынке инвестиционных квартир в прошлом месяце было спровоцировано, прежде всего, не частными инвесторами, а "выбросом крупных игроков".

 

"Значительные объекты появились на первичке в начале и в середине года, когда были введены новые комплексы - La Maison a la Riviera, Ленинский проспект 67А и комплекс на улице Усачева", - напоминает он.