3 совета по покупке квартиры за $50 тыс. в Москве
Квартира в Москве за $30-50 тысяч… Это не фантазия, не опечатка и не привет из уже далеких 90-х годов прошлого века. Такие предложения есть на рынке и сегодня – вот только «с отсрочкой заселения».
В переводе на понятный язык эта формулировка означает, что проживает в квартире одинокий пенсионер (или, что чаще, пенсионерка – женщины в нашей стране живут значительно дольше мужчин). И будет жить до самой смерти – и только после этого недвижимость окончательно станет собственностью покупателя.
Юридические нюансы
Все вопросы, связанные с правовым оформлением подобной формы передачи имущества, прописаны в статьях 583-605 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Пересказывать их мы не будем (ни к чему это в статье, да и любопытствующие сами могут посмотреть в первоисточнике), заметим только, что есть два вида подобных договоров: рента и пожизненное содержание с иждивением. Их различия в том, что рента подразумевает выплату ежемесячно определенной суммы, и только. А пожизненное содержание с иждивением – деньги плюс предоставление определенных услуг. Их перечень определяется соглашением сторон, в законе же говорится: «может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде».
Что касается круга возможных участников таких сделок, то закон никак их не ограничивает. Купить квартиру таким образом может каждый, продать – тоже. Другое дело, что отрок 20 лет от роду вряд ли сможет найти покупателя, который согласится заплатить хоть что-то при таком «сроке дожития»…
В вопросе о ценах ГК устанавливает только их нижние границы. Для ренты размер ежемесячных выплат не может быть меньше одной минимальной оплаты труда, для пожизненного содержания с иждивением – двух (тут закон говорит о стоимостном выражении, так что выплаты и услуги складываются). Понятно, что к реальной жизни, особенно в Москве, эти цифры отношения не имеют – у нас счет идет как минимум на тысячи рублей.
Весьма неприятным для покупателя является положение закона о том, что именно он юридически является собственником квартиры. Квартплата, коммунальные платежи, налоги на имущество и далее через запятую – все это его проблемы. А прежний собственник квартиры просто проживает здесь, ни за что не платя и ни за что не отвечая.
Скудная статистика
Для оценки любого рынка хорошо бы анализировать существующую практику – как и почем здесь что продается. Но с рентой и пожизненным содержанием такой подход не годится – этих договоров заключается слишком мало. По оценке Михаила Гороховского, первого вице-президента корпорации «Бест-Недвижимость», таких сделок не более 2000 на всю Москву в год. Кроме того, весьма значительная часть их приходится на соглашения между родственниками, а эти договоры проходят мимо риелторов и ни в какую статистику не попадают. О чем договорились стороны (часто устно, без фиксирования на бумаге), знают только они.
Типичный продавец квартиры – одинокая старушка от 70 лет. При продаже квартиры она получает от 20-25% до 50% ее рыночной стоимости. Конкретная цена определяется исходя из множества факторов: возраста, состояния здоровья, пола (известно, что мужчины в нашей стране живут лет на 15 меньше женщин), а также желаемого размера ежемесячных выплат. Если продавец согласен на небольшие суммы ежемесячных выплат (1-1,5 тыс. руб.), то первоначальная сумма будет стремиться к максимуму. Если же хочет получать помногу (6-10 тыс. руб.), то продажная цена может опуститься и до 15% от стоимости жилья.
Серьезной проблемой является последующая индексация выплат, ведь если после подписания договора продавец проживет, например, 10 лет, то инфляция превратит рентные платежи в труху. Закон, как помним, вмешается только в том случае, если выплаты станут меньше одной или двух МРОТ. Поэтому стороны договора стараются по мере возможности застраховаться. Раньше иногда фиксировали выплаты в долларах. Сейчас советуют писать сумму в рублях, но не менее стольких-то МРОТ. Небезупречно, но ничего лучше пока не изобретено.
Страсти-мордасти
Автор провел небольшой эксперимент: опросил своих знакомых (людей по преимуществу далеких от мира недвижимости) на предмет того, какие, на их взгляд, тут могут быть «подводные камни». Большинство ответов сводилось к тому, что коварный покупатель, подписав договор с ничего не подозревающей бабушкой, на следующей день подкрадется к ней, аки Родион Раскольников, с топором и… Увы! Подобные истории – может быть, и актуальные в бесшабашные 90-е годы – сегодня не встречаются. «Кидание» на рынке происходит по другой схеме: бабушка, пополучав лет пять «прибавку к пенсии», вдруг «прозревает» и заявляет, что договор этот ей навязан обманом. Или подобным образом поступают после смерти «содержанки» ее наследники.
Судебная практика на этот счет весьма обширна и пока складывается явно не в пользу покупателей. Продавец квартиры, особенно пожилой, в глазах наших судей всегда оказывается фигурой более симпатичной, чем покупатель. Даже Москве (существует городская программа, по которой можно завещать квартиру муниципальным властям) далеко не всегда удается отстоять права города на такие квартиры. Как говорит Михаил Гороховский, ему лично знакома одна старушка, которая последовательно «кинула» трех плательщиков ренты. Каждый раз она подавала в суд, мотивируя тем, что ее недостаточно качественно «содержат». Договор расторгался (покупатель, естественно, не получал ничего – что возьмешь с сирой пенсионерки?!), а потом ушлая бабушка заключала договор с новым покупателем.
Стоит ли?
Специалисты единодушно не советуют приобретать квартиру этим способом ни в коем случае. Жить, дожидаясь чьей-то смерти, по меньшей мере неприятно, отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». Кроме того, есть тут и более рациональные аргументы. Прежде всего, это те самые риски: продавец квартиры может практически в любой момент отсудить ее назад.
«Этой практике еще слишком мало времени, – говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – Законодательство крайне невнятно. И ситуация вряд ли изменится в обозримом будущем, прежде всего потому, что сделок мало и нет необходимого общественного давления, которое заставило бы власти «притирать» законы к реалиям рынка. Можно вспомнить новый Гражданский кодекс – по нему мы получили вал исков по поводу того, что несовершеннолетних и престарелых выписывают из квартир «в никуда». Законодатели поняли, что нужно норму менять – но это потому, что случаев была масса. Ренты же немного, и понимание того, что нужно эту сферу отрегулировать, еще не пришло».
В случае же, если желание купить все-таки перевешивает все остальные соображения, единственный возможный совет: все тщательнейшим образом прописывать в документах и превратиться фактически в бюрократа – ни шага без бумажки.
В стартовом договоре необходимо предусмотреть все нюансы – вплоть до того, сколько раз в неделю вы обязуетесь купать бабушку в ванне. И не стесняться брать расписки за каждое действие. Принесли из магазина макароны – подпись, вымыли пол – еще одна. И по итогам каждого месяца – отдельная бумажка о том, что все обязательства выполняются, претензий нет. Если такое поведение кажется вам мелочно-унизительным, посетите как-нибудь судебное заседание, где оспариваются права на квартиру…
Юридические нюансы
Все вопросы, связанные с правовым оформлением подобной формы передачи имущества, прописаны в статьях 583-605 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Пересказывать их мы не будем (ни к чему это в статье, да и любопытствующие сами могут посмотреть в первоисточнике), заметим только, что есть два вида подобных договоров: рента и пожизненное содержание с иждивением. Их различия в том, что рента подразумевает выплату ежемесячно определенной суммы, и только. А пожизненное содержание с иждивением – деньги плюс предоставление определенных услуг. Их перечень определяется соглашением сторон, в законе же говорится: «может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде».
Что касается круга возможных участников таких сделок, то закон никак их не ограничивает. Купить квартиру таким образом может каждый, продать – тоже. Другое дело, что отрок 20 лет от роду вряд ли сможет найти покупателя, который согласится заплатить хоть что-то при таком «сроке дожития»…
В вопросе о ценах ГК устанавливает только их нижние границы. Для ренты размер ежемесячных выплат не может быть меньше одной минимальной оплаты труда, для пожизненного содержания с иждивением – двух (тут закон говорит о стоимостном выражении, так что выплаты и услуги складываются). Понятно, что к реальной жизни, особенно в Москве, эти цифры отношения не имеют – у нас счет идет как минимум на тысячи рублей.
Весьма неприятным для покупателя является положение закона о том, что именно он юридически является собственником квартиры. Квартплата, коммунальные платежи, налоги на имущество и далее через запятую – все это его проблемы. А прежний собственник квартиры просто проживает здесь, ни за что не платя и ни за что не отвечая.
Скудная статистика
Для оценки любого рынка хорошо бы анализировать существующую практику – как и почем здесь что продается. Но с рентой и пожизненным содержанием такой подход не годится – этих договоров заключается слишком мало. По оценке Михаила Гороховского, первого вице-президента корпорации «Бест-Недвижимость», таких сделок не более 2000 на всю Москву в год. Кроме того, весьма значительная часть их приходится на соглашения между родственниками, а эти договоры проходят мимо риелторов и ни в какую статистику не попадают. О чем договорились стороны (часто устно, без фиксирования на бумаге), знают только они.
Типичный продавец квартиры – одинокая старушка от 70 лет. При продаже квартиры она получает от 20-25% до 50% ее рыночной стоимости. Конкретная цена определяется исходя из множества факторов: возраста, состояния здоровья, пола (известно, что мужчины в нашей стране живут лет на 15 меньше женщин), а также желаемого размера ежемесячных выплат. Если продавец согласен на небольшие суммы ежемесячных выплат (1-1,5 тыс. руб.), то первоначальная сумма будет стремиться к максимуму. Если же хочет получать помногу (6-10 тыс. руб.), то продажная цена может опуститься и до 15% от стоимости жилья.
Серьезной проблемой является последующая индексация выплат, ведь если после подписания договора продавец проживет, например, 10 лет, то инфляция превратит рентные платежи в труху. Закон, как помним, вмешается только в том случае, если выплаты станут меньше одной или двух МРОТ. Поэтому стороны договора стараются по мере возможности застраховаться. Раньше иногда фиксировали выплаты в долларах. Сейчас советуют писать сумму в рублях, но не менее стольких-то МРОТ. Небезупречно, но ничего лучше пока не изобретено.
Страсти-мордасти
Автор провел небольшой эксперимент: опросил своих знакомых (людей по преимуществу далеких от мира недвижимости) на предмет того, какие, на их взгляд, тут могут быть «подводные камни». Большинство ответов сводилось к тому, что коварный покупатель, подписав договор с ничего не подозревающей бабушкой, на следующей день подкрадется к ней, аки Родион Раскольников, с топором и… Увы! Подобные истории – может быть, и актуальные в бесшабашные 90-е годы – сегодня не встречаются. «Кидание» на рынке происходит по другой схеме: бабушка, пополучав лет пять «прибавку к пенсии», вдруг «прозревает» и заявляет, что договор этот ей навязан обманом. Или подобным образом поступают после смерти «содержанки» ее наследники.
Судебная практика на этот счет весьма обширна и пока складывается явно не в пользу покупателей. Продавец квартиры, особенно пожилой, в глазах наших судей всегда оказывается фигурой более симпатичной, чем покупатель. Даже Москве (существует городская программа, по которой можно завещать квартиру муниципальным властям) далеко не всегда удается отстоять права города на такие квартиры. Как говорит Михаил Гороховский, ему лично знакома одна старушка, которая последовательно «кинула» трех плательщиков ренты. Каждый раз она подавала в суд, мотивируя тем, что ее недостаточно качественно «содержат». Договор расторгался (покупатель, естественно, не получал ничего – что возьмешь с сирой пенсионерки?!), а потом ушлая бабушка заключала договор с новым покупателем.
Стоит ли?
Специалисты единодушно не советуют приобретать квартиру этим способом ни в коем случае. Жить, дожидаясь чьей-то смерти, по меньшей мере неприятно, отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». Кроме того, есть тут и более рациональные аргументы. Прежде всего, это те самые риски: продавец квартиры может практически в любой момент отсудить ее назад.
«Этой практике еще слишком мало времени, – говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – Законодательство крайне невнятно. И ситуация вряд ли изменится в обозримом будущем, прежде всего потому, что сделок мало и нет необходимого общественного давления, которое заставило бы власти «притирать» законы к реалиям рынка. Можно вспомнить новый Гражданский кодекс – по нему мы получили вал исков по поводу того, что несовершеннолетних и престарелых выписывают из квартир «в никуда». Законодатели поняли, что нужно норму менять – но это потому, что случаев была масса. Ренты же немного, и понимание того, что нужно эту сферу отрегулировать, еще не пришло».
В случае же, если желание купить все-таки перевешивает все остальные соображения, единственный возможный совет: все тщательнейшим образом прописывать в документах и превратиться фактически в бюрократа – ни шага без бумажки.
В стартовом договоре необходимо предусмотреть все нюансы – вплоть до того, сколько раз в неделю вы обязуетесь купать бабушку в ванне. И не стесняться брать расписки за каждое действие. Принесли из магазина макароны – подпись, вымыли пол – еще одна. И по итогам каждого месяца – отдельная бумажка о том, что все обязательства выполняются, претензий нет. Если такое поведение кажется вам мелочно-унизительным, посетите как-нибудь судебное заседание, где оспариваются права на квартиру…
